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Más vivienda

Santiago Niño Becerra - Jueves, 31 de Marzo ¿Recuerdan el texto que leyeron aquí el pasado 11 de Febrero y cuya primera parte iba de la vivienda?, era la reproducción de un mail que me había remitido un lector; pues bien, ese lector me ha enviado otro mail, este:

“Los pisos premium, han perdido el Norte, porque lo importante ya no es el precio sino lo que puedes hacer con el dinero que sacas de el. Te cuento 3 experiencias de pisos. (Los tres inmuebles se hallan situados en una ciudad española grande).

1 - Empresario bien asentado, piso reformado céntrico de 250 m2, perfecto que pide 420.000 Eur. Me dice la inmobiliaria que no cree que bajara porque el piso lo tiene pagado, que no lo necesita etc. Mi respuesta: “Bueno, ofrezca 360.000”.  Su respuesta: OK.
2 - Profesional autónomo bien situado. (Piso en la finca contigua y características similares). Precio 450.000. Ya lo había bajado a 395.000 pero me dice: “Hazme una oferta, que se quién eres, que puedes pagarlo bla, bla, bla,  pero no me digas 350.000 que eso lo rechace hace medio año”.  Mi respuesta dos días despues. “Gracias por enseñarlo, nos encantó pero no podemos pagar más de 300.000 y por eso no podemos hacerte una oferta. “Bueno, dijop, podemos quitar una plaza de parking y ajustarlo a ese precio etc. .....”. (De 450.000 a 300.000 en una semana ¡Acojonante!).
3 - Caso, finca nueva en zona muy céntrica. Trato con la inmobiliaria del banco porque en marzo va a juicio. Precio: 420.000 bajado a 350.000. En primera conversación me dice que podría llegar a 290.000 que menos no porque hay una hipoteca. Tres semanas más tarde me llaman para ver que he pensado. Mi respuesta: “Por ese piso no puedo pagar más de 220.000” (hablados de 180 metros, precioso, calidades inmejorables). “Pero eso es menos que la hipoteca”, me dicen. “Bueno, eso no es mi problema, respondo. Si el banco quiere cobrar ahora, que le haga un préstamo personal por la diferencia y se ahorra un juicio, una subasta y reduce el riesgo”. “No lo tengo claro”, me dice. Yo le contesto: “Bueno pues entonces da lo mismo no tengo prisa en comprar e igual me da comprar ese que otro”. Una semana más tarde me llaman para tratar de llegar a un acuerdo.
Todo esto y varias conversaciones con constructores e inmobiliarias me han hecho sacarme estos números.

1- Tirar un piso y hacerlo nuevo por dentro con calidades premium cuesta de 400 a 500 Euros / m2 MAXIMO (parquet, AA, calefacción, puertas macizas, silestone etc ).

2- Precio de construir una estructura y zonas comunes viene a costar 400 Euros + la repercusión del suelo.
Dicho esto nos estamos moviendo en pagar 1.000 Euros / m2 en zona centro (en cada ciudad variara pero no mucho de 700 a 1.300) y hacer una reforma.

Tenemos muchas cosas vistas, y la conlusión final es: 

Piso orientado al Sur, todo exterior, céntrico de 180 m2 = 180.000 Eur (los hay y cada vez mas).
Reforma a capricho de dicho piso,  =  80.000 Euros. Total 240.000 Euros piso personalizado de 6 habitaciones (hijos + padres antes o después)”.
Mi respuesta fue la siguiente:

“Estás hablando de inmuebles concretos y cuando pasas al detalle las cosas pueden variar, además, te refieres a viviendas no-nuevas, por lo que entran por medio temas personales, muchos y muy variados: me lo invento: ese señor que tiene pagada la vivienda es posible que tenga una deuda en un negocio familiar.

Siempre digo lo mismo: si desde el 2007, en términos medios, la vivienda en Irlanda ha bajado el 40% y en algunas zonas el 50%, y si en el reino ha caído, de media y en términos oficiales, el 20%, ello quieres decir, que el precio medio ha de caer otro 25%; claro: el precio de un apartamento en Dublin junto al Trinity College posiblemente no habrá bajado nada, lo mismo que uno en Barcelona, en el Paseo de Gracia junto a la Diagonal, (aunque en este caso estaría menos seguro), pero los casos en concreto son eso: casos en concreto.

Llegados a este punto los precios de catálogo cuentan bastante poco. Los precios dependen más de las ganas / la necesidad que tenga de vender quien vende y de la disponibilidad de liquidez de quien compra. Si se cruza alguien con dinero en la mano con otro alguien que necesita vender ya, literalmente deja de haber límites y el precio pasa a depender de otras consideraciones.

Con la vivienda nueva pasa lo mismo: ¿cuántas viviendas absolutamente nuevas tienen las entidades financieras?, ¿cuántas les van a entrar en los próximos meses?. En el fondo la pregunta es muy simple: ¿qué es mejor, el 100% de nada o en 60% de algo?. Claro que las entidades financieras siempre pueden crear una supermegagencia inmobiliaria que se dedique a alquilar viviendas, cosa que, pienso, de uno u otro modo pueden acabar haciendo.

Estamos en Febrero, para comprar yo esperaría”.

El razonamiento es simple: el inmueble en el que se reside, en principio, no se vende: se necesita (por eso nunca he estado de acuerdo con que se considerase “riqueza”), se vende una segunda residencia, o una vivienda heredada que no se precisa, y ahí, si se puede, se negocia. Si es la vivienda propia lo que vende, lo que ello indica son problemas profundos, y entonces deja de haber límite inferior.

Los números oficiales son índices muy complejos que recogen variables medias, pero no los casos concretos, los que, por ejemplo, contaba mi lector. A medida que esos casos concretos se vayan haciendo más numerosos se generalizarán, y entonces vendrá la verdadera caída y pasará a fijar el precio quien compre, como dice mi lector; pero los suyos aún no son casos generales.

Uds. pensarán que en su localidad los precios son más caros o más baratos de lo que mi lector indica. No importa: multipliquen por el factor correspondiente. Las tendencias son eso: tendencias, y hoy son globales, por lo que ...

(Me escribe un lector desde una ciudad de una región española:

“Hoy en una reunión con (varios altos cargos), tiré de la lengua y saben de sobra que tendrán que echar a todos los interinos y amiguetes varios, aunque no lo dicen abiertamente. Ayuntamientos, los de 5.000 habitantes, su deuda ronda entre 3 y 4 millones de euros. Los de 7 a 10.000 habitantes, entre 6 y 8 millones de euros. Los de mil y menos, tienen dinero ahorrado y no deben a nadie, por regla general.

Todos confían en la renovación de la deuda y seguir recibiendo dinero del Estado Central. Todos los interventores con los que hablé dicen que si falla lo del Estado y no renuevan las pólizas (cosa que ya están haciendo),  la hecatombe, el crash. Las pagas extras las pagan con dificultad y a los proveedores nunca a tiempo”.

¿Qué va a suceder después del 22 M?).

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. Facultad de Economía IQS. Universidad Ramon Llull.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.




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