¿Qué hago si no puedo pagar mi hipoteca?

Pau A. Monserrat, CEO de Futur Finances y economista de iAhorro - Martes, 09 de Octubre

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Una pregunta que desgraciadamente muchas familias se han tenido que formular durante el desarrollo de la crisis financiera y económica que estamos viviendo. No hay respuestas milagrosas a este problema social y económico tan grave, pero sí que se pueden tener en cuenta algunas indicaciones prácticas para sobrellevar lo mejor posible este problema.

Lo primero que tenemos que tener muy claro es que los problemas hay que afrontarlos lo antes posible, a poder ser incluso antes de que nazcan. Si trabajamos en una empresa que empieza a tener dificultades, por ejemplo, es el momento de plantearnos la posibilidad de que nuestro empleo peligre y, por tanto, en un futuro tengamos menos ingresos para hacer frente a los gastos familiares, entre los que destacan las mensualidades hipotecarias. Es en este momento y no después que hay que empezar a tomar medidas, reduciendo al máximo los gastos y estudiando posibles alternativas de ingresos.

Negociar con el banco

Cuando los problemas empiezan, por ejemplo porque nuestra empresa inicia un ERE o presenta un concurso de acreedores, es el momento de visitar al director de nuestra sucursal. Hay bancos y bancarios que no se molestan en absoluto de buscar soluciones a los clientes hipotecarios que pasan por malos momentos, pero hay muchos otros que sí. Lo importante, en todo caso, es dar la cara desde el primer momento; que el profesional del banco sepa que detrás de la hipoteca que entra en mora hay personas de carne y hueso. Tenemos que dejar claro que somos gente seria que lo último que queremos es incumplir nuestras obligaciones de pago, pero que nuestros ingresos van a caer de forma inmediata por circunstancias ajenas a nuestra voluntad. Lo primero que tenemos que plantearle a la entidad financiera es que estudie concedernos una carencia de capital durante un par de años.

Imaginemos que tenemos una hipoteca a euribor+1, de 200.000 euros y nos quedan 25 años para acabar de amortizarla. Si tomamos el euribor de enero de 2012 como referencia, los intereses que estamos pagando son del 2,837; con todos estos datos utilizamos la calculadora hipotecaria y resulta una cuota de 930 euros.  Si el banco nos concede una carencia de capital, durante unos años pagaremos solo intereses (al final de este plazo nuestra deuda pendiente será la  misma, 200.000 euros en el ejemplo), lo que supone una cuota de 473 euros, una rebaja sustancial del 50%.

Otra posibilidad, que dependerá de que no hayamos ya solicitado el plazo máximo posible del préstamo hipotecario según nuestra edad, es pedir una ampliación del plazo de la hipoteca. Imaginemos que nos amplían la hipoteca del ejemplo a 40 años; la cuota pasa a ser de 698 euros, una rebaja del 25%.

Si tenemos una cláusula de suelo en la escritura hipotecaria, que limita la bajada del interés que nos aplica el banco, es el momento de intentar que nos la quiten o, al menos, que dejen de aplicarla durante los años que tenemos problemas económicos.

Reducir gastos y aumentar ingresos familiares

Seguramente parece una obviedad, pero no está de más mencionarlo: si se reducen nuestros ingresos habituales, hay que tratar de buscar vías alternativas para aumentar los ingresos familiares (alquilar habitaciones, irse a vivir con un familiar y arrendar la casa a inquilinos solventes de confianza o buscar otros trabajos extras) y reducir los gastos al máximo posible (seriamente, durante unos años vamos a tener que sacrificar pequeños lujos para poder salvar nuestra vivienda). Ya llegarán tiempos mejores, ahora es el momento del esfuerzo y el sacrificio.

Vender la casa

En una época normal, cuando se tiene problemas para asumir la cuota hipotecaria lo que se hace es vender la casa para cubrir deudas. Desgraciadamente actualmente no vivimos una situación normal, ni los bancos conceden préstamos hipotecarios para que la gente compre viviendas ni los potenciales clientes quieren comprar casas (por la incertidumbre general y por la perspectiva de que los precios de los inmuebles aún tienen que bajar más).

Además el precio mínimo que podemos vender es el de la deuda pendiente, con lo que nos limita mucho bajar el precio, salvo que el banco acuerde con nosotros un precio de venta menor y que el resto de la deuda nos la permita pagar mediante un préstamo personal (posibilidad que no nos va a ser fácil negociar salvo que trabajemos con un banco con imaginación). En todo caso hay que intentarlo.

Dación en pago

Salvo que cumplamos los exigentes requisitos del Código de Buena Conducta Bancaria, que obliga a la entidad financiera adherida a aceptar la dación en pago de la vivienda habitual, el banco no tiene obligación alguna de aceptar el inmueble como pago de la deuda hipotecaria.

Dado que el banco puede ejecutar la hipoteca y, en caso de que no haya postores, adjudicarse la vivienda por el 60% de su valor y seguir exigiendo la deuda ”virtual” a los titulares y avalistas, no tiene muchos incentivos en aceptar una dación en pago. Lo mejor para tratar estos temas es acudir al banco asesorado por un abogado experto en estos temas, que haga suponer al banco que va a tener los máximos problemas posibles a la hora de ejecutar la hipoteca, situación que tal vez le haga plantarse una dación en pago o alternativas mejores que subastar la casa.

Concurso de acreedores

El concurso de acreedores para personas físicas sólo tiene sentido en situaciones muy determinadas, como es el caso de que la familia tenga muchas deudas personales, además de la hipotecaria. Además del coste del proceso judicial y los honorarios del administrador concursal y de nuestro abogado, hay que tener en cuenta que si nuestra deuda es básicamente hipotecaria, el concurso de acreedores no impedirá la ejecución, que tiene prelación respecto al resto de acreedores al tener una garantía real sobre el bien. Acudir a un abogado experto en este tipo de procedimientos para que nos riente en este sentido.

 

Reunificar deudas

Reunificar préstamos y deudas tiene sentido si podemos pagar las cuotas hipotecarias pero no llegamos por tener acumuladas deudas de tarjeta de crédito o préstamos personales. En este caso unificar todo en un préstamo hipotecario de reunificación de deudas puede tener sentido.

El problema en estos momentos es que en España no hay ya entidades financieras especializadas en la reunificación de deudas (como en su momento GE Money Bank, Banco Primus o GMAC). Por tanto, salvo que se consiga una reunificación con un banco normal, esta solución apenas existe. Si las deudas las tenemos con el mismo banco que nos concedió la hipoteca, sí que hay posibilidades de que nos agrupe las deudas, ya que a fin de cuentas con esta operación pasa a tener una garantía hipotecaria sobre todos los créditos.

Ingresos inembargables

Hay un importe de nuestra nómina o ingresos que los bancos no pueden embargar si nos quitan la vivienda habitual hipotecada. Este importe inembargable consiste en multiplicar por 1,5 el salario mínimo interprofesional, lo que resulta un importe inembargable de 961 euros. Además la ley añade un 30% adicional por cada miembro de la familia que dependa económicamente del deudor de la hipoteca; si tiene dos hijos, por ejemplo, la cantidad no embargable se incrementa en 1.345 euros. Se trata de que una familia que ha perdido la casa al menos pueda seguir viviendo con unos ingresos mínimamente aceptables.

Conclusiones

No hay que culpabilizarse por pasar malos momentos; si hemos hecho las cosas bien, nada nos tenemos que reprochar personalmente. Vivimos tiempos muy complicados y cualquiera puede perder su trabajo o negocio y verse abocado a tener problemas para pagar su hipoteca. Los problemas siempre tienes solución y, si no la tienen, no hay motivo para preocuparse. Al final, cuando creemos haberlo perdido todo, cuando ya no creemos vislumbrar esperanza alguna en las tinieblas económicas, aparece lo que verdaderamente importa: la luz de la gente que nos quiere y nos apoya.

Luchemos con valentía y arrojo, que no gana el vencedor, sino el que batalla hasta el final.

Pau A. Monserrat, CEO de Futur Finances y economista de iAhorro

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