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El sector inmobiliario se enfriará por la subida de tipos de interés

Sabado, 04 de Febrero de 2023 Redacción

La demanda de vivienda ha sorprendido por su elevado dinamismo en 2022. En el primer semestre del año, la tendencia alcista iniciada en 2021 tuvo continuidad, alentada por varios factores como el cambio de preferencias a raíz de la pandemia (teletrabajo, espacios más amplios, etc.), el ahorro «forzoso» durante el confinamiento que se ha canalizado en parte al sector inmobiliario, unos tipos de interés en niveles muy bajos y la rápida recuperación de la demanda extranjera. Durante el verano, la demanda siguió creciendo con fuerza, pero comenzaron a percibirse las primeras señales de enfriamiento (tasas de crecimiento más modestas) debido al agotamiento del ciclo expansivo, por las primeras subidas de tipos de interés y, sobre todo, por la expectativa de que el BCE seguiría subiendo los tipos durante los próximos meses. 

En efecto, algunos compradores adelantaron la compra de vivienda para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable antes de que los tipos de interés subieran más. La confluencia de todos estos factores ha provocado que la compraventa de viviendas haya alcanzado cifras muy elevadas (644.000 compraventas en el acumulado de 12 meses hasta septiembre de 2022), unos registros no vistos desde el verano de 2008.

A pesar de estos excelentes registros, en los próximos meses, la demanda de vivienda se enfriará por el impacto de la subida de los tipos de interés.1 El euríbor a 12 meses –el principal indicador de referencia para las hipotecas a tipo variable– ha aumentado en unos 330 p. b. en 2022 (del –0,45% en enero al 2,83% en noviembre)2 y los tipos de interés implícitos de mercado cotizan que se mantendrá alrededor del 3% (o algo por debajo) en el promedio del año 2023. Puesto que la mayoría de los compradores suelen necesitar de financiación para realizar la compra de una vivienda, el impacto sobre la demanda va a ser directo. En consecuencia, prevemos que el número de compraventas retrocederá alrededor de un 20% en el año 2023 hasta las 480.000 viviendas, pero todavía se situaría en un nivel superior al promedio desde 2007 (450.000).

La demanda extranjera, por su parte, también puede verse impactada por la ralentización económica de los principales países compradores de vivienda en España (Reino Unido, Alemania y Francia). Con todo, los datos más recientes son extraordinariamente positivos: los extranjeros compraron más de 90.000 viviendas en España en el acumulado de cuatro trimestres hasta el 3T 2022, una cifra que representó el 14,1% del total de compraventas y que supera ampliamente los valores prepandémicos.3

1. El BCE ha subido los tipos de interés en 200 p. b. entre julio y octubre de 2022, y prevemos que los suba 100 p. b más hasta el 1T 2023, para situar el tipo depo en el 2,5% y el repo en el 3%. 2. Este incremento del euríbor a 12 meses se traduce en un aumento notable de las cuotas de las hipotecas a tipo variable. Para hacer frente a esta situación, el Gobierno español ha alcanzado un acuerdo con el sector bancario para actualizar y ampliar el Código de Buenas Prácticas para aliviar a los deudores hipotecarios más vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad.3. Datos del Colegio de Registradores.

El crecimiento de los precios de la vivienda ha comenzado a moderarse, pero no esperamos un ajuste brusco

El precio de la vivienda ha comenzado a moderarse incluso antes de que las señales de enfriamiento de la demanda sean más claras. Los diferentes índices de precios para el mercado residencial español recogen un crecimiento interanual que ha pasado de tasas entre el 6,7%-9,5% en el 1T 2022 (según el índice) a ritmos del 4,7%-7,6% en el 3T 2022, tal y como refleja el gráfico de la siguiente página. En el mercado inmobiliario comercial también se perciben signos de menor dinamismo de los precios en algunos segmentos (véase el artículo «El mercado inmobiliario comercial adopta una posición de ‘esperar y ver’ ante el escenario económico actual» en este mismo informe). A pesar de esta ralentización, conviene resaltar que los ritmos de crecimiento siguen siendo considerables y que los precios de la vivienda hasta el 3T 2022 estuvieron apoyados por una demanda muy vigorosa.

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