A vueltas con la vivienda

Santiago Niño Becerra - Viernes, 11 de Septiembre

• 
• 
• 
• 
• • 
  • 
  • 

El pasado 31 de Agosto la publicación Fotocasa publicó una entrevista al Sr. Borja Mateo, experto en mercados inmobiliarios. Pienso que es una entrevista altamente interesante y por ello la recojo (de forma completa).

Pregunta: Hace poco más de un año, en una entrevista a fotocasa, aseguraba que comprar era “una salvajada”. ¿Cuál es su opinión ahora?

Respuesta: El superciclo de bajadas en el que nos hallamos permanece intacto. En estos momentos estamos en una parada técnica por los bajos tipos de interés, y no ha cambiado en nada en el resto de vectores tales que tendencia secular a la bajada de los precios de los alquileres, demanda baja para muchos años por la baja natalidad, falta de financiación, baja inflación para unos años más y aplastante oferta.

Ahora lo que toca es guardar la calma, no tocar la vivienda como compra aunque en mi entorno pueda subir los precios de la vivienda algo, renegociar el alquiler existente y esperar a que suban los tipos de interés lo que propulsará de nuevo una bajada del precio de la vivienda.

Comprar vivienda ahora es una muy mala idea, es no entender las dinámicas de formación de precios y eso se pagará en el futuro.

P: Según nuestro índice inmobiliario, algunas de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, están empezando a experimentar aumentos en los precios de venta. ¿Se puede hablar de recuperación?

R: Para mí la recuperación del sector, la de verdad, ya comenzó a finales de 2006 que es desde cuando los precios de las casas bajan en España: es sabido que, cuanto más barato es algo, mejor se vende. Al mercado de casas le ha venido fenomenalmente el desplome de precios le ha venido ya que ha fomentado la demanda.

Las subidas en gran parte de los distritos de Barcelona y en algunos de Madrid son consecuencia directa de una cierta demanda embalsada y de la bajada de los precios añadido a la baja rentabilidad de los activos financieros. Quiero aclarar que lo que existe en España realmente es una enorme oferta embalsada que está esperando a salir poco a poco con el fin de obtener los mejores precios de venta…que para algo se ha creado el SAREB.

P: Pero, y el aumento en la concesión de hipotecas ¿no es un elemento muy importante?

R: Sí, si que lo es y efectivamente existe un fuerte aumento en la concesión de hipotecas en España, pero aún ahora un 84% menos que en el pico de la burbuja.

Hablar de recuperación del crédito en el mercado inmobiliario es tergiversar la realidad del mercado: no va a haber crédito para la adquisición de vivienda de segunda mano y esa es una noticia enormemente positiva para todos.  Los bancos ahora están muy pendientes de quitarse sus vivienda de encima, no hay nada más que ver los datos de la SAREB: sus pisos los financian al 100% con lo que los vender por 100 euros, esos mismos, en el mercado entre particulares, en el que el crédito es escaso, se venden por 65-80, es decir, quien adquiere un piso cuya financiación externa puede llegar al 100%, al día después, por arte de magia, pierde el 20-35%, además de los gastos de transacción tales que IVA e Impuestos de Transacciones Patrimoniales.

P: Comprar para alquilar, ¿sí, no? Y en qué caso

R: En general, comprar para alquilar es una muy mala idea. Según los datos del banco de España para viviendas de segunda mano, la rentabilidad es del 4,8%. A ello hay que quitarle el 0,5% dado que tenernos que tener en cuenta la financiación de los gastos de transacción: es decir, nos vamos a una rentabilidad del 4,3%. A esta hay que detraerle el 0,5% que son los gastos tales que comunidad e IBI que ha de pagar el propietario anualmente y que ha de detraer del alquiler que recibe. A este 3,8% resultante, le tenemos que realizar una reducción por el 17% de alquileres que acaban el litigios: dependiendo de los cálculos que hagamos, del valor de amortización que demos a la vivienda y del período de recuperación que ha bajado muy fuertemente en los últimos años, nos vamos a una rentabilidad media real neta antes de impuestos, del 3,4%.

Con unos gastos de transacción del 10%, la rentabilidad neta del 3,4%, quiere decir, que sólo a partir del cuarto año, estamos ganando dinero en nuestra inversión. Si esa es una buena inversión que me lo expliquen a mí que no lo entiendo.

Como orientación y para que la gente se aclare: rentabilidades netas anuales menores del 2% son muy malas compras, del 2-3,5% malas compras, del 3,5-4,5% regulares, del 4,5 - 5,5% aceptables, del 5,5% - 7% buenas, del 7,0 - 8,5% muy buenas y del 8,5% en adelante fantásticas. Tengo que subrayar que me refiero siempre, siempre a rentabilidades netas, tras todos los gastos.

P: Pulula por ahí mucho comprador listillo que se pegará un buen castañazo en cuanto los tipos de interés suban…y estaba avisado.

R: La avaricia de no encontrar inversiones en las que obtener una rentabilidad, hace que la gente se lance a inversiones que no hubiese realizado hace unos años, y una de ellas es el ladrillo residencial español. Un buen número de inversores institucionales extranjeros están muy activos en España por la enorme presión que significan las rentabilidades bajas en la renta fija, en los bonos: cuando esto se corrija al alza, la relación que determina la bondad de una inversión, cambia, con lo que esta deja de ser tan interesante y el dinero se escapa a otros bienes más rentables en ese momento.

La gente tiene que tener claro que lo más importante en una inversión es la rentabilidad, gastos de transacción, liquidez del bien, protección jurídica y volatilidad y la comparación de todas ellas con otras inversiones potenciales: en caso de que alguno de estos elementos mute, el inversor analiza de nuevo sus inversiones existentes dejando de lado alguna de ellas a favor de otras que es lo que sucede cada vez que suben o bajan los tipos de interés. 

Invertir porque se carece de alternativas es una forma muy necia de razonar y tendrá consecuencias negativas. En la compra de piso la avaricias y el desconocimiento son nefastas.

P: ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda o cree que seguirá bajando?

R: Los precios de los pisos todavía no han tocado suelo. Se puede estar formando un medio suelo alentado por los bajos tipos de interés y la salida de dinero de otras inversiones al mercado inmobiliario, pero es erróneo pensar que la dinámica de bajadas de precios ha tocado a su fin: los precios de los pisos en España aún no lo valen, estamos en mitad de la burbuja inmobiliaria.

Un dato que me parece muy interesante: tras el pago de todos los impuestos de IRPF sobre los salarios y los de transmisión en caso de compra de vivienda, en 2006, el español medio pagaba por su vivienda 14,5 años de salario medio cuando ahora paga 9,5. A mí me parece muy caro porque ese ratio tiene que estar en los cinco años.

Soy de la convicción de que nos acercamos a un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario residencial en España en el que mucha gente ha espabilado, entiende mucho mejor qué es lo que sucede y cómo le afecta. La caída de las asimetrías de la información en el mercado inmobiliario es tremendamente importante ya que los compradores, que están muy atomizados, tienen un conocimiento del mercado mucho mejor que en el pasado. Hay que tener mucho cuidado, porque en el mercado inmobiliario, la avaricia sumada a la ignorancia equivale a necedad.  

P: Entonces, ¿Sigue pensando que es mejor alquilar que comprar?

R: Sí, sin lugar a dudas: para quien entiende el riesgo de que la bajada de precios se reacelerará en cualquier momento y que estructuralmente estamos en un superciclo de bajadas, lo mejor ahora es alquilar. La salida masiva de alquileres como consecuencia de una mucha mayor seguridad jurídica de los propietarios, lleva a un aumento secular de la oferta y por tanto de la bajada de los precios de alquiler,  que es una de las mejores cosas que nos quedan de la minicrisis económica por que acabamos de pasar.

P: Respecto a la financiación, este año estamos viendo constantes bajadas de los tipos de interés y cómo algunas entidades empiezan a financiar el 100% de la vivienda. ¿Qué opinión le merece este tipo de políticas financieras?

R: Los bancos financian al 100% sus propias viviendas porque tienen gran interés en quitárselas de encima: ellos son los más conscientes de que los bajos tipos abren un periodo de gran oportunidad de quitarse de encima vivienda a un mejor precio que dentro de unos años. Una vivienda para cuya financiación se ofrece el 100% se vende a 100 euros; esa misma vivienda, en el mercado solo entre particulares, y dado que los banco financian en unas condiciones muy distintas que sus propios pisos, sube una bajada inmediata de valor de a 65-80 euros. Es decir, de 110 euros con los gastos de transacción no vamos en un pispás a 65-80…que cada uno saque sus propias conclusiones

Si fuera vendedor, este es un fantástico momento para vender porque dentro de un ciclo más amplio de clarísimas bajadas, podemos ver algunas subidas puntuales a nivel nacional antes del próximo batacazo que llegará.

P: Hay gente que dice que la mejor forma de protegerse de un potencial desahucio de cara a futuro es contratando una hipoteca a tipo de interés fijo, que opina de ello?

R: Puede ser cierto que protege del desahucio, pero en ningún caso del empobrecimiento que se dará por la bajada de valor de mercado de la vivienda en cuando los tipos de interés suban. Un dato que me parece enormemente interesante: en un bono a 30 años, en los niveles de tipos de interés actuales, la subida de los tipos del 1%, solo del 1%, hace que el valor de ese bono baje de 100 unidades monetarias a 78.

Es decir, la subida de los tipos es muy negativa para las valoraciones de los bienes inmuebles, y de cualquier otro bien para cuya venta sea necesaria adquirir una gran deuda a largo plazo, por varias razones… Primero, la subida de los tipos hace que el precio de las hipotecas suba con lo que se contrae la demanda del bien. Segundo, al haber aumentado la rentabilidad de los bonos, en comparación, la vivienda pierde atractivo con lo que la gente se desprende de sus inversiones inmobiliarias y se lanza a comprar bonos. Tercero, al subir los tipos, el valor de actualización de los flujos de alquiler baja lo que significa llanamente que el valor objetivo de la vivienda se desploma. La gente no entiende bien la relación entre tipos de interés y valor de la vivienda y lo sentirá en toda su crudeza un día. A todo lo anterior hay que añadir que la bajada secular del precio del alquiler por el aumento de la oferta, hace que el valor del bien baje ya que la gente paga menos por algo que produce menos

P: ¿Qué le parece la subida de los precios de alquiler que recoge nuestro índice?

R: Muy interesante ya que hay muy poca literatura sobre la formación de precios de alquileres. Habrá que esperar a los próximos meses con el fin de ver si la tendencia se confirma.

Desde principios de 2007, para el conjunto de España y en precio de contrato, los precios de los alquileres han tenido que bajar alrededor del 40%. Mucha gente está comprando vivienda para ponerla al día siguiente al alquiler con lo que la oferta está aumentando muy fuertemente ya que los pisos que se sacan al mercado de alquiler estaban vacíos.

En mi opinión salen pisos al mercado de alquiler a precios que no son alcanzables porque las expectativas de rentabilidad de los nuevos propietarios no son realizables. Muy posiblemente se esté formando un cuello de botella en el mercado: ante el aumento de la oferta, la estabilización de la demanda, veremos en los próximos meses una bajada acelerada de los precios de los alquileres en su portal inmobiliario.

P: ¿Qué le pide usted al próximo gobierno en materia de vivienda?

R: Acelerar el ritmo de desahucio en caso de impago por alquiler y aumentar las medidas con el fin de que se conceda la dación en pago para las hipotecas concedidas antes del uno del enero de 2010.

La protección del casero anima a muchos a sacar su vivienda al mercado y es de doble filo para los mismos. Por un lado refuerza su posición al protegerles más, pero esa misma protección hace que aumente la oferta, bajen los precios de los alquileres con lo que lo hacen así mismo las valoraciones objetivas de las casas. Una cosa: la subida de tipos o la bajada de los precios de los alquileres es nociva para los propietarios al hacer bajar la valoración de sus inversiones y grandes noticias para los compradores e inquilinos.

Seamos serios: en un periodo de baja inflación con crecimientos económicos bajos, es impensable que se pueda pagar el 100% de lo prestado máxime cuando su valor se ha desplomado de media el 53 - 58%. Hay que dar una solución generosa e inteligente a quien no pueda pagar su hipoteca, de hecho los bancos aceptan la dación en pago en el 45% de los casos presentados.

La gente tiene que ser responsable de sus actos: me niego en rotundo a ningún programa de reestructuración de la deuda hipotecaria de vivienda adquirida a partir de 2010 porque la gente ya podía tener acceso a mucha información sobre la burbuja y las consecuencias de hipotecarse.

P: ¿Qué hay de “el ladrillo siempre es una buena inversión”, ahora que están empezando a subir los precios?

R: Si alguien piensa así, es porque se ha perdido los últimos diez años de la historia economía de España.

Los precios de la vivienda tienen una correlación muy fuerte con los tipos de tipos de interés que impulsan a los precios en una u otra dirección. En el superciclo de subidas de 1973-2006, los precios de la vivienda aumentaron fuertemente porque los tipos de interés bajaron mucho con lo que aumentaba la demanda al bajar el precio de las hipotecas; en estos momentos, sin lugar a dudas, nos hallamos en un superciclo de bajadas del precio de la vivienda.

Me puedo perfectamente imaginar que los precios se estabilicen un par de años, pero bajarán de nuevo en cuanto los tipos de interés suban. Es un hecho incontestable que, estructuralmente, no hay demanda de vivienda en España para la salvaje oferta existente. La población decrece cada año con edades medias para el conjunto del país de 42 años, llegando a los 48 en Asturias, la oferta de vivienda a la venta y en alquiler aumenta cada día.

En mi opinión, y pesar de parecer muy contradictorio, se puede dar una estabilización de los precios incluso subidas, a pesar del aumento de la oferta. Un caso paradigmático, al ser la región que el menor número de viviendas a la venta, construcción o vacías del conjunto país, es Vizcaya. En mayo de 2009 existían por aquellos lares unas 250 viviendas a la venta por debajo de 180 mil euros para el conjunto del territorio y a día de hoy vamos por las 6.500 y eso que allí los precios siguen bajando, pero a un ritmo mucho menor que en los últimos años.

P: ¿Qué opina del papel de las socimis en el sector de la vivienda?

R: Me parece un muy buen medio para invertir en caso de tenerse una opinión positiva del mercado. El mercado está lleno de oportunidades de inversión porque, por su propia naturaleza intransparente, da lugar a grandes posibilidades de arbitraje.

P: ¿Cuáles son, según su opinión, los cambios más importantes que está experimentando el mercado inmobiliario en los últimos meses?

R: Creo que es redundante por las anteriores contestaciones.

P: Muchos dicen que las elecciones municipales han sido la antesala de las generales. De ser así, ¿cómo cree que un cambio de Gobierno repercutiría en la vivienda?

R: Hacer políticas fiscales y de vivienda basadas en fomentar la envidia como predican muchos, no lleva nada más que al empobrecimiento del conjunto ya que desaparecen los acicates para que los más aptos de la sociedad quieran esforzarse con lo cual se rompe el proceso de creación de riqueza. Nuestros dirigentes políticos y la ciudadanía han de entender que el populismo es enormemente dañino tal y como nos demuestra la experiencia histórica. Espero que muchas de las soflamas de algunos se queden en agua de borrajas: en caso contrario nos empobrecerán a todos.

P: ¿Cree que es viable, tal y como afirman algunos partidos políticos, que los bancos dejen de desalojar a personas de sus viviendas? ¿Qué solución el problema de los desahucios?

R: No quedará otro remedio según la economía vaya mejorando y los bancos hayan creado sus provisiones porque la deuda es impagable; ahora lo que hay que poner en la mesa es un plan de rescate ciudadano para dar respuesta a quienes no podrán pagar nunca sus deudas. Hay que hacerlo desde una filosofía práctica, no ideologizada, con técnicos: hay que crear un pacto como los de la Moncloa.

P: ¿Cuál es su predicción para los próximos meses?

R: Estamos en un miniciclo de estabilización de precios dentro de un mucho más amplio superciclo de bajadas de precios de pisos que serán seculares. Este superciclo de bajadas lleva ya durante desde finales de 2006, es decir, ya nueve años y no ha llegado a su fin. De la misma forma que el superciclo de subidas de 1973-2006 tuvo momentos de bajadas en 1992-1997 y a principios de los años 80, algo que no mermó la fuerza de la subida para el conjunto de 1973-2006, me parece muy plausible que la bajada de los precios se reacelere en cuando suban los tipos.

A nadie le pusieron la pistola en la sien para firmar una hipoteca: que luego no se quejen porque avisados estaban.

P: ¿Qué ha cambiado en la mentalidad del comprador de vivienda en España en estos últimos años?

R: Creo que es redundante por las anteriores contestaciones.

P: ¿Qué medidas propone usted para mejorar el mercado inmobiliario en España?

R: Varias: desahucio rápido por impago de alquiler, reestructuración de la deuda hipotecaria, creación de un registro de precios de venta de la vivienda muy fácilmente accesible como el existente en el Reino Unido, limitación de las hipotecas a 15 años, a tipo de interés fijo nada más, así que fuera las de interés variable, no más allá de cuatro años de  los ingresos tras impuestos de una persona, imposibilidad de concesión de créditos sin dación de pago automática y la responsabilidad pecuniaria del Estado en caso de declaraciones de políticos sobre la bondad de adquirir vivienda. Así mismo, eliminación paulatina del IBI ya que significa gravar doblemente la compra de vivienda.

La protección de la propiedad privada es clave para que una sociedad funcione lo que significa que las políticas públicas de viviendas se hacen con los bienes del Estado y no con los privados.

P: Los datos de transacciones inmobiliarias del mes de junio hablan de un fuerte aumento del número de viviendas vendidas…como interpreta usted el dato?

R: Muy positivamente: cuanto más baja el precio de un bien, mejor se vende y es efectivamente lo que ha sucedido. Lo mejor que le ha podido suceder al mercado inmobiliario es el desmoronamiento de los precios porque ha fomentado que se venda mucho más, más barato.

Aun así, el número de transacciones son muy inferiores a las registradas en los años 2005 y 2006. Se forma un suelo fuerte en un mercado, cuando se dan muchas transacciones dentro de una banda estrecha de precio porque es cuando el número de compradores que creen que están adquiriendo a precios que lo venden es alto lo que da estabilidad al conjunto del sistema.

Me parece muy razonable decir que, mientras que los tipos de interés permanezcan estables, el número de transacciones aumenten a la vez que los precios de los pisos suben en algunas zonas; la prueba de fuego llegará en el momento de la subida de los tipos que hará que todas las potenciales inversiones que existen tales que acciones o bonos, tengan una valor distinto como inversión con lo  cual se den movimientos de capitales saliendo dinero de unos activos a otros y haciendo que algunos suban y otros bajen.

Para meditar.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

[Volver]