Banco Malo: dos años como mínimo para ver la máquina bien engrasada

Departamento Macroeconómico ASPAIN 11,  - Jueves, 29 de Noviembre

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Con la creación de la Sareb (Banco malo), el Gobierno pretende sanear los balances de los bancos a costa de dinero público y una parte del dinero privado, esta medida puede provocar que el sector inmobiliario sufra aún más, puesto que las dificultades para vender activos se van a incrementar para los promotores y propietarios privados de inmuebles a medida que el Gobierno introduzca bajadas significativas en los inmuebles y los bancos reduzcan aún más sus hipotecas para los compradores del stock fuera de la Sareb o de los balances de los bancos sanos. Esta consecuencia puede ser la primera que se note. Como hecho significativo del estudio inmobiliario se puede comentar la gran reducción en números absolutos del stock generado, pero la baja absorción por parte del mercado y de la dificultad en alguna zonas para el ajuste del precio, el Ejecutivo ha marcado un plazo de 15 años para la liquidación total de la cartea, tiempo insuficiente puesto que los ciclos inmobiliarios suelen durar entre 25 y 30 años, así que de producirse así  podríamos ver como todo un sector es hundido sin posibilidad de rescate por la imposibilidad de venta del stock acumulado por parte de promotores que no hayan sido ejecutados hipotecariamente además de que los inversores tanto españoles como extranjeros verán como las pérdidas van aumentando a medida que el stock del banco malo no va saliendo como se esperaba, con la consecuente pérdida de confianza por parte de los mercados. Tendremos que esperar al 1 de diciembre para ver arrancar a la Sareb y hasta dos años después no se estima que empiece a ser una máquina bien engrasada.

• 1. El Banco Malo

  SAREB: Sociedad de Gestión  de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria.

  
  El llamado “banco malo” es un medio por el cual el Gobierno pretende sanear el sector financiero mediante la compra de los activos tóxicos que los bancos mantienen en sus balances. La constitución de la sociedad se hará con dinero público más lo captado en el sector privado, el Ejecutivo estima que la cantidad aportada por el erario público no superará el 45% del total, así tenemos que el resto deberá ser pagado por inversores extranjeros, nacionales, los propios bancos y cualquier inversionista que vea atractiva la oferta.

• OBJETIVOS:

   

  Según el informe publicado por el FROB, el objetivo marcado por el Gobierno para la Sareb es la gestión y desinversión de la cartera de activos tóxicos recibidos de las entidades en un tiempo no superior a 15 años, y al mismo tiempo:

• Optimizar los niveles de recuperación y preservación del valor.
• Minimizar el impacto negativo en la economía, el mercado inmobiliario y el sector bancario españoles.
• Minimizar los costes y la carga sobre los contribuyentes.
• Reembolsar plenamente sus pasivos.
• Utilizar eficientemente el capital.

El enfoque será el de una sociedad de reestructuración inmobiliaria y no, por tanto, el de una entidad de crédito. La Sareb está diseñada para cumplir las condiciones necesarias para que no consolide como parte del sector de las Administraciones Públicas de España.

 

“Los activos problemáticos de las entidades del Grupo 1 deben ser transmitidos a la Sareb a partir del 1 de diciembre de 2012 y haber completado dicho traspaso antes de que concluya el año, tal y como establece el acuerdo de asistencia financiera.”

 

2 .Antecedentes

La idea de que el Estado tome parte en la liquidación de las carteras compuestas por activos tóxicos no es algo nuevo, tenemos antecedentes por Europa muy recientes:

• Reino Unido: se constituye la UK Asset Resolution Ltd., compañía de propiedad estatal que gestionó y liquidó los activos de los bancos nacionalizados en 2008 y 2009.
• Suiza: en 2008 se constituye el SNB Stabfund, que es propiedad del Banco Nacional de Suiza, para gestionar 60.000 millones de dólares en activos tóxicos procedentes de UBS.
• Bélgica: en 2009 se crea el Royal Par Investment con una participación minoritaria por parte del Estado para liquidar la cartea de Fortis Bank.
• Austria: se crea el KA Fiannz, propiedad del Estado, para gestionar los activos procedentes del banco Kommunalkkredit Austria.
• Alemania: se crearon el WestLB y el Hypo real State, el país compró a los bancos sus carteras al precio que figuraba en sus balances, no asumieron las pérdidas los bancos sino el contribuyente al vender el Estado más tarde los activos a precio de mercado.
• Irlanda: se optó por comprar los activos a precio de mercado, después se tuvo que rescatar a los bancos y la UE al país.

En el gráfico se puede observar la variación desde el 2007 hasta el segundo trimestre del 2012 del precio de la vivienda en los países en los que se instrumentalizó un “banco malo” antes que en España, en comparativa se aprecia que Irlanda se lleva el primer puesto y el Reino Unido el segundo (sin contar a España), en el lado de la revalorización están Bélgica y Suiza.
Aún sin haber puesto en marcha la Sareb, en España los precios han sufrido una gran rebaja, así que una vez puesta en marcha la entidad encargada de liquidar los activos se le supone un último impulso a la baja a los precios.

 

 

3. El “Banco malo” Español

 

FINANCIACIÓN:

• 45% del capital en poder del Estado, el resto capital privado.
• Los inversores disfrutarán de beneficios fiscales.

CARTERA Y GESTIÓN:

• El total estimado es de unos 89.000 pisos y 13 millones de metros cuadrados de suelo.
• Los descuentos de los activos para su traspaso serán del 63% de media en pisos y del 80% en suelos.
• La rentabilidad que se espera es del 15%.
• Estará 15 años en funcionamiento, se estima que en 12 estará liquidado el 85% del total de la cartera.

 

GOBIERNO:

• La cúpula estará formada por Belén Romana y Walter de Luna.

 

4. Financiación

La financiación de Sareb estará estructurada con deuda senior avalada por el Estado, con deuda subordinada y capital ordinario suscritos por inversores privados y por el FROB.

 

45% del capital en poder del Estado, el resto capital privado.

Para llevar a cabo la constitución de Sareb el Gobierno pretende captar el 55% del capital necesario, de momento está en negociaciones con diferentes entidades españolas, entre ellas Santander, La Caixa y Sabadell, BBVA en un principio iba a ser uno más, aunque al acercarse la fecha de creación parece que se ha vuelto más reticente de los esperado.

El plan es conseguir unos 5.000 millones de recursos propios para poder absorber un máximo de 90.000 millones en activos tóxicos a precio de traspaso, de los cuales 1.000 serán acciones y 4.000 deuda subordinada.

 

Los inversores disfrutarán de beneficios fiscales.

Los activos traspasados a Sareb serán empaquetados en fondos de activos bancarios (FAB) según del tipo que sean: créditos a promotores, viviendas terminadas, suelo industrial… Los llamados FAB estarán sujetos a una tributación en línea con las sociedades de capital variable (SICAV) del 1%. Los inversores extranjeros sin residencia permanente estarán exentos de tributación.

 

5. Cartera

El total estimado es de unos 89.000 pisos y 13 millones de metros cuadrados de suelo.

Las entidades intervenidas por el Estado deberán traspasar los activos adjudicados que superen los 100.000 euros en balance y los préstamos promotores superiores a los 250.000; aún así el FROB se ha reservado el derecho a obligar el traspaso de créditos a otros sectores.

El límite está fijado en 90.000 millones a precios de traspaso en activos tóxicos; en una primera fase recibirá 44.000 millones de las entidades intervenidas (BFA-Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia Banco y Banco de Valencia), que en libros figuran con un valor de 89.000 millones de euros, este primer paquete estará compuesto por un 66% de créditos y un 33% adjudicados, que a su vez estarán divididos en suelo (40%) y unas 89.000 viviendas que han sido terminadas.

En una segunda etapa las entidades que reciban ayuda de Europa aportarán otros 16.000 millones de euros, el denominado grupo 2.

 

Las entidades que reciban ayudas mantendrán en su balance una cantidad inferior al 10% de sus activos con problemas, lo que hará que las necesidades de provisión se reduzcan entre 5.000 y 6.000 millones.

Así el “Banco malo” tendrá un volumen total de unos 60.000 millones de euros, lo que le deja con margen hasta los 90.000 de límite, según informa el Ministerio de Economía.

Una vez rebajado el precio, los volúmenes aportados por el grupo 1 en millones de euros quedarían aproximadamente:

 

 

6. Gestión

Los descuentos de los activos para su traspaso serán del 63% de media en pisos y del 80% en suelos.

El valor de transferencia de los activos se calculará en función del valor económico, para este primer paso se usará el escenario base de las pruebas de resistencia (stress test) de Oliver Wyman. En una segunda fase, el precio se ajustará específicamente para cada tipo de activos, según señalaba el subdirector del Banco de España: "Se tendrá en cuenta que es una adquisición en bloque de esos activos; cualquier decisión que se tome debe ser compatible con la generación de una rentabilidad suficiente; y habrá que tener en cuenta que la gestión de esos activos tienen una serie de gastos y costes financieros que ahora serán soportados por la Sareb”.

 

 

 

La rentabilidad que se espera es del 15%.

La Sareb no ejercerá de inmobiliaria, aunque no se descarta crear una web para mostrar todo el stock disponible, la sociedad venderá paquetes de activos a inversores mayoritarios, por la naturaleza de la mayoría de los activos a trasladar a la Sareb el cliente objetivo son los promotores, ya que en su mayoría serán promociones sin terminar.

El banco malo no será un banco al uso, no se concederán nuevos créditos para financiar la compra de sus activos, sino que los clientes deberán ir a cualquier banco a solicitar un préstamo. Con está condición se puede dar la situación de que un activo anteriormente traspasado al banco malo vuelva a la entidad como garantía hipotecaria.

La Sareb ofrecerá a sus inversores una rentabilidad media sobre el capital de entre el 14% y el 15% anual en el largo plazo, se espera que los primeros años sean para madurar el negocio y que empiece a rodar. Estas estimaciones se han hecho en un escenario conservador.

 

Estará 15 años en funcionamiento, se estima que en 12 estará liquidado el 85% del total de la cartera.

Según el plan de negocio de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, que el Consejos de Ministros ha aprobado,  en 10 años habrán salido de su balance el 74% y dos años después, el 85% de total de la cartera estará colocada en mercado.

 

 

 

Para conseguir las liquidaciones en el plazo asegurado, se han estimado unos ritmos de venta en base a una clasificación de los territorios por su liquidez:

• Cáceres y Badajoz son las catalogadas como las más líquidas por el reducido tamaño de su stock, desde el Ministerio de Economía apuntan que “todas las viviendas transferidas, que ya estén terminadas, de estas dos provincias pueden estar vendidas en un plazo de entre 6 y 18 meses”.
• País Vasco, Navarra, Madrid y Cantabria están entre las provincias menos líquidas, se estima que habrá que esperar entre 3 y 5 años para poder liquidarlos.

Se ha previsto destinar 400 millones para el mantenimiento de las viviendas durante los cinco primeros años, para evitar que las que tarden más en salir se deterioren.

Las promociones sin acabar que se vean rentables se terminarán para su posterior liquidación.

 

La cúpula estará formada por Belén romana y Walter de Luna.

Según la información publicada por el FROB, los bancos que trasladen sus carteras de activos a Sareb no formarán parte de su órgano de administración ni serán accionistas, en contrapartida por los activos recibirán los bonos emitidos por la sociedad y garantizados por el Estado. En principio no deben contar como deuda soberana estos bonos, aunque Alemania de momento se opone a esta opción.

El  Consejo de Administración contará con entre 5 y 15 miembros, un tercio de los cuales serán independientes. También contará con un Comité de Auditoría y un Comité de Retribuciones y Nombramientos, en su mayoría también consejeros independientes.

La Sareb deberá contar con comités de dirección, de riesgos, de inversiones y de activos y pasivos. Habrá una Comisión de Seguimiento ajena a la Sareb y compuesta por el Ministerio de Economía, el Ministerio de Hacienda, el Banco de España y la CNMV. Sus funciones serán el análisis del plan de negocio y sus posibles desviaciones y el seguimiento de los planes de desinversión y de amortización de la deuda avalada.

 

Belén Romana, presidente.

Belén Romana es técnico comercial y economista del Estado. Actualmente es miembro de los consejos de administración de Banesto y Acerinox. Hasta febrero de 2010, ocupó la Dirección de Estrategia y Desarrollo Corporativo de ONO.

 

Walter de Luna, director general de la sociedad.

Walter de Luna es licenciado en Ciencias Empresariales y en Derecho por la Universidad Pontificia de Comillas y doctor en Economía y Finanzas de la Empresa por la Universidad Complutense de Madrid. Desde el año 2000 hasta la actualidad ha desarrollado su carrera profesional en el grupo ING Bank, como director general en España y Portugal de ING Real State Finance.

 

7. Situación del sector inmobiliario español

El siguiente estudio analizará la evolución y situación actual del sector inmobiliario español por tipologías de activos. El estudio se ha realizado con datos públicos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, el Consejo General del Poder Judicial, el Ministerio de Industria, el Banco de España y por el EUROSTAT. Una vez recopilados los datos se han plasmado de forma resumida para poder tener una visión global del sector.

El informe incluye:

• La evolución del precio de la vivienda en toda la península, detallado por provincias.
• La situación del sector industrial en los dos grandes núcleos del país Barcelona y Madrid, dividido en naves industriales, locales y oficinas; tanto a precios de venta como de alquiler.
• Evolución de las hipotecas concedidas por naturaleza (rústicas, urbanas, viviendas, solar y otros) a nivel nacional, hipotecas canceladas y ejecuciones hipotecarias.

 

VIVIENDAS

Desde 2008 el comportamiento de los precios de las viviendas en la península ha ido a la baja mes tras mes, desde que alcanzara el precio máximo la vivienda en 2007 el precio ha bajado un 33,2%.

Analizando por zonas, la depreciación más alta se produce en  la costa mediterránea (39,8%), seguido de capitales y grandes ciudades (37,5%), áreas metropolitanas (34,7%), Baleares y Canarias (26,7%) y el resto 27,2%.

En el gráfico se aprecia la evolución del precio en todo el 2011 y 2012, las zonas donde se han notado mayores recortes de precio son Zaragoza, Huesca y Gerona. Las zonas que conservan un precio alto son de mayor a menor, San Sebastián, Bilbao, Barcelona y Madrid. Las únicas que han visto mejorado el precio medio de la vivienda en estos dos años son Lugo y Orense.

 

 

 

 

 

NAVES INDUSTRIALES

La reducción del consumo, el comportamiento negativo del mercado de trabajo y la dificultad al crédito son algunos de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de pensar en un mejoramiento de la situación del mercado. El nivel de demanda actual hace que los precios deban ajustarse a la baja en todos los nichos del sector inmobiliario. En este escenario gana fuerza la idea del alquiler industrial, la gran incertidumbre que acompaña a toda la economía española hace que los empresarios se estén decantando por esta opción y así reducir sus costes a la espera de que el crédito se vuelva a normalizar.

En los años previos a la crisis las zonas industriales más cercanas a los núcleos urbanos se transformaron paulatinamente en zonas de usos terciarios y residenciales. La reducción de la oferta de zonas industriales tanto en Barcelona como en Madrid no fue suficiente, y los precios siguen su ajuste a la baja. En muchos casos la oferta no casa con la demanda disponible, generalmente se requieren superficies más amplias de las que hay en stock, aunque hay proyectos para ampliación y mejora de las infraestructuras con el fin de impulsar al sector.

 

 

LOCALES

El consumo está totalmente ligado al comportamiento del mercado de locales comerciales, puesto que la gran mayoría de ellos están orientados al consumidor final. La gran reducción de demanda ha hecho que muchos empresarios encuentren hueco dentro de zonas que hace unos años sería impensable.

En los gráficos se han dividido las ciudades en dos tipos de zonas, la zona principal es a la que acuden trabajadores y residentes de la zona, turistas y residentes del resto de la ciudad. La zona secundaria es la transitada por los residentes de la zona.

En comparativa Madrid tiene los precios más altos tanto en venta como en alquiler, aunque hay que mencionar la característica de que las diferencias entre zonas son más reducidas en la ciudad condal que en la capital del país.

 

 

OFICINAS

El mercado de oficinas está afectado directamente por las previsiones de crecimiento y por la tasa de paro, ambos datos en nuestro país empeoran con el transcurrir de los meses, lo que ha provocado que las empresas reduzcan el número de locales en alquiler para así aumentar la productividad y que los emprendedores se lo piensen bien antes de montar una nueva empresa con el consiguiente alquiler de oficina.

 

En Barcelona la evolución de los alquileres ha experimentado una leve estabilización, con variaciones ligeramente inferiores a las de Madrid, en donde el mercado de alquiler de oficinas aún está ajustando el precio de forma notable. El ajuste en los precios de las oficinas se debe principalmente al cambio de preferencias en la demanda, siendo las oficinas situadas en las nuevas áreas de negocios las más demandadas, su relación calidad precio es una característica que en esta situación se tiene muy en cuenta

 

 

 

 

ANÁLISIS DE LAS HIPOTECAS CONCEDIDAS Y CANCELADAS

Durante los años previos a la crisis el tejido inmobiliario español estaba compuesto principalmente por viviendas, muy por encima de la cantidad de inmuebles o fincas de otra naturaleza. Con el estadillo de la crisis las diferencias se estrechan  a medida que el mercado absorbe viviendas y no se construyen nuevas.

Los inmuebles que no son viviendas tienen un comportamiento mucho más suave, este hecho se debe a que la burbuja inmobiliaria se centró principalmente en las viviendas, siendo el stock de este tipo el más masificado, con el consecuente ajuste por parte del mercado.

El siguiente gráfico muestra las hipotecas concedidas por naturaleza de activo (en miles de euros) se observa el efecto anteriormente comentado, donde las hipotecas de viviendas rozaron  los 20.000 millones de euros a principios del año 2007, siendo varias veces mayor a la cantidad concedida en hipotecas de otra naturaleza como fincas rústicas o solares,  durante los años previos esta proporción llegó a superar las 8 veces, con la crisis esta relación ha disminuido hasta la mitad, siendo la proporción 4 a 1 de media en la actualidad.

 

 

 

En el gráfico adjunto podemos observar la tendencia bajista de las hipotecas concedidas, un hecho a resaltar es la horquilla que separaba en los años previos a la crisis las cantidades de hipotecas concedidas con las canceladas, la reducción de las concesiones de hipotecas ha traído que esta diferencia se reduzca ya que en proporción se han seguido pagando las hipotecas y su ritmo de morosidad ha sido menor que el descenso que han sufrido el número de hipotecas concedidas.

Durante los años 2006 y 2007 la proporción de hipotecas concedidas era más del doble de las canceladas, una vez estallada la burbuja esta proporción se ha reducido hasta tal punto de ser casi el mismo número las hipotecas concedidas y las canceladas.

 

 

 

CONCLUSIONES

Con la creación de la Sareb (Banco malo), el Gobierno pretende sanear los balances de los bancos a costa de dinero público y una parte del dinero privado, esta medida puede provocar que el sector inmobiliario sufra aún más, puesto que las dificultades para vender activos se van a incrementar para los promotores y propietarios privados de inmuebles a medida que el Gobierno introduzca bajadas significativas en los inmuebles y los bancos reduzcan aún más sus hipotecas para los compradores del stock fuera de la Sareb o de los balances de los bancos sanos. Esta consecuencia puede ser la primera que se note.

Como hecho significativo del estudio inmobiliario se puede comentar la gran reducción en números absolutos del stock generado, pero la baja absorción por parte del mercado y de la dificultad en alguna zonas para el ajuste del precio, el Ejecutivo ha marcado un plazo de 15 años para la liquidación total de la cartea, tiempo insuficiente puesto que los ciclos inmobiliarios suelen durar entre 25 y 30 años, así que de producirse así  podríamos ver como todo un sector es hundido sin posibilidad de rescate por la imposibilidad de venta del stock acumulado por parte de promotores que no hayan sido ejecutados hipotecariamente además de que los inversores tanto españoles como extranjeros verán como las pérdidas van aumentando a medida que el stock del banco malo no va saliendo como se esperaba, con la consecuente pérdida de confianza por parte de los mercados.

Tendremos que esperar al 1 de diciembre para ver arrancar a la Sareb y hasta dos años después no se estima que empiece a ser una máquina bien engrasada.

 

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