¿Inmobiliarias? mínimo 6 años para absorber el stock, y 24 años para recuperarse los bancos

Redacción - Jueves, 21 de Julio

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Capital Bolsa Los analistas de Bernstein Research prevén un recorte de los precios inmobiliarios en España del 8%. Bernstein destaca en una nota escrita hace ya varias semanas que en 2006, el último año del boom, se construyeron en España más viviendas que en Francia, Alemania y Reino Unido juntos: un total de 860.000 viviendas llegaron al mercado, es decir 15 casas por cada 1.000 habitantes. Hoy en día, queda más de un millón de casas sin vender (cifra que aqui y ahora expertos rebajan a 700.000 ) y, teniendo en cuenta la tasa de paro récord del 20 por ciento y las restricciones crediticias vigentes en un debilitado sector financiero, pasarán años hasta que se absorba la oferta existente. "En el pasado gran parte de la demanda venía de los estratos sociales bajos, pero el paro ha incidido sobre todo en este colectivo, que es prácticamente insolvente", dijo Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, que dirige una consultora inmobiliaria en Madrid.

Además, también los extranjeros, compradores habituales de apartamentos en la costa, han abandonado el mercado ante las malas perspectivas de precios en un contexto de desconfianza hacia la economía española.

“Otro problema son los edificios a medio hacer, porque la constructora ha quebrado, vamos a ver un panorama como en el 93 con muchos edificios sin terminar. Y en suelo todavía es peor, no se cruzan movimientos de compraventa”, dijo Quemada.

“El suelo tiene sentido comprarlo y venderlo cuando vas a hacer casas, pero primero hay que agotar el stock brutal. La digestión de todo el sobrante va a ser larga, pasarán muchos años antes de que las promotoras se lancen a construir, salvo en las zonas de lujo”, añadió.

Según Rodríguez de Acuña, el tiempo mínimo para la absorción del stock de viviendas en oferta será de 6 años. Mientras tanto, todos los expertos coinciden en que la caída de los precios continuará.

“Las estadísticas oficiales están basadas en las valoraciones y no en ventas reales. Hay pruebas que indican que los precios de transacciones han caído entre un 20 y un 30 por ciento. Las expectativas generales son de que la caída desde el pico podría acabar siendo de hasta un 40 por ciento”, dice Royal Bank of Scotland.

Según los analistas del banco británico, las mayores exigencias de cobertura de los riesgos inmobiliarios en el sector financiero podrían acelerar el descenso de los precios, así como los recientes cambios de la fiscalidad en la compra de viviendas. De hecho, algunas entidades financieras, que cargan con miles de viviendas en sus balances procedentes de la ejecución de hipotecas y deudas de promotoras ya han comenzado a ofrecer descuentos de hasta del 50 por ciento para vender los pisos.

En este sentido, algunos creen que hasta que no culmine el proceso de saneamiento de los excesos inmobiliarios del sector financiero, y especialmente de las cajas de ahorros, no se verá una recuperación de precios en el sector.

“En el momento en que acabe la ventana de liquidez del BCE (Banco Central Europeo) las cajas tendrán que vender al precio que sea porque necesitarán el dinero y en ese momento caerá de verdad el precio de la vivienda y habrá ajuste”, dice Quemada.

24 años para los bancos

Un informe del banco de inversión Nomura calcula, en base a los datos del Banco de España, que el sector financiero español tardará 24 años en recuperar el valor de todos sus activos inmobiliarios, lo que en opinión de esta entidad confirma los temores a más pérdidas en un futuro. “La banca española sigue afrontado sus mayores riesgos en el mercado residencial español”, asegura el texto.

Según el documento, los bancos españoles tienen prestado en hipotecas y créditos al sector inmobiliario unos 300.000 millones de euros. De estos activos, unos 242.000 millones están destinados a la financiación de la compra de casas, inmuebles en construcción y suelo. Sin embargo, con este dinero están financiando activos que, en realidad, valdrían 345.000 millones.

Nomura, que augura que los precios seguirán cayendo durante los dos próximos años, estima que esta cartera de activos por 242.000 millones equivale a financiar 3,6 millones de casas. Así, a razón de colocar 150.000 casas al año en el mercado, y eso teniendo en cuenta que todas se venden, vaticina que las entidades tardarán 24 años en recuperar el valor de sus inversiones en el ladrillo.

No obstante, los analistas responsables del texto, Daragh Quinn, Prathmesh Dave y Duncan Farr, admiten que sobre este punto se pueden hacer interpretaciones más o menos optimistas o pesimistas. De este modo, si se opta por lo primero y se duplica el número de casas vendidas, el tiempo calculado para reducir el diferencial se reduce a la mitad.

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