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España, Europa, USA, Reino Unido, China ¿qué es lo que realmente pasa con el precio de la vivienda?
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    <strong>Artículo publicado en <a href="http://www.lacartadelbolsa.com">La Carta de la Bolsa</a> el Jueves, 16 de Octubre en la sección: El Valor</strong>
    <h3 class="titulo_articulo">España, Europa, USA, Reino Unido, China ¿qué es lo que realmente pasa con el precio de la vivienda?</h3>
    José Luis Martínez Campuzano
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	<img alt="" class="ilustraciones" src="http://lacartadelabolsa.com/images/ilustraciones/temp_file_pis3.jpg" style="width: 200px; height: 150px;" />La realidad es que el comportamiento plano de los precios de la vivienda en la zona EUR en la primera mitad del año que conocimos el martes esconde importantes diferencias por países, destacando especialmente la subida superior al 7 % de los precios en el caso de Irlanda. Recuerden que fue Irlanda el primer país rescatado y también uno de los ejemplos de excesos precisamente en el sector inmobiliario.<br />
	Pero más allá de Irlanda, también encontramos importantes revalorizaciones en los precios de la vivienda en UK, USA y Nueva Zelanda. ¿Cuál es el problema?  De hecho, para algunos será un buen ejemplo de la salud de la economía, enfocada en la recuperación del sector inmobiliario y financiero. Además, el aumento de la riqueza de las familias (sumado a la revalorización de activos financieros) también anticipa una futura recuperación de la demanda privada. Como ven, todo parece perfecto. Y sin embargo no se puede evitar sentir una cierta confusión e incluso vértigo por la rapidez del proceso.</p>

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	¿No debería producirse una estabilización de los precios previo a la recuperación? El caso irlandés es un buen ejemplo, donde la subida ahora de los precios parece corregir parte de la caída anterior. Pero, ¿de verdad fue tan excesiva esta caída? Es cierto que la economía irlandesa se recupera con fuerza, aunque sigue siendo una recuperación cíclica tras un ajuste anterior elevado. Con todo, si comparamos los niveles de precios con la renta disponible la conclusión probablemente en casos como el irlandés o el norteamericano es que se está retornando a su nivel de equilibrio a medio plazo. Pero en el resto de las economías anglosajonas esta conclusión es mucho menos clara. ¿Y en el resto de las europeas? Aquí nos movemos entre ajustes pendientes o cierta estabilización a corto plazo en niveles no lejos de los de equilibrio. ¿Tranquilizador? No mucho la verdad.</p>
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	Dicho todo lo anterior, sigue siendo innegable que un escenario de tipos de interés reales negativos o nulos, elevada liquidez, escasas alternativas de inversión y relativa estabilidad económica resulta un caldo de cultivo propicio para la recuperación de los precios inmobiliarios. Y los excesos de precios, también el sobrecalentamiento del sector, no es tan fácil de argumentar en un contexto como el actual sin evitar que te acusen de exceso de pesimismo. Es más, es importante,  como he señalado antes,  no generalizar. Con todo, es interesante que escuchemos constantemente a las autoridades monetarias defender que se recupere la oferta de crédito mientras de forma paralela se reconoce la inquietud por los potenciales excesos (de riesgos y precios de activos) a que puede llevar una política monetaria demasiado laxa durante demasiado tiempo. ¿Y las medidas macroprudenciales? Claro, naturalmente, están ahí. También las fiscales. La cuestión en este caso es encontrar el momento de ponerlas a trabajar. Más adelante, quizás.</p>
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	Pero, al hablar de los riesgos que se derivan del sector inmobiliario es casi natural pensar en China. Y considerando que el Banco Central ha comenzado a relajar algunas de las medidas restrictivas dispuestas en el pasado para "ordenar" el sector, quizás la preocupación sea excesiva. La última medida ha sido monetaria, recortando el tipo de interés del repo a corto plazo. Consideremos, además, que estamos hablando de una economía que debe adsorber más de 15 Millones de personas que fluyen del campo a la ciudad. Anualmente.  Y con un crecimiento potencial, aunque moderándose, que sigue siendo enorme en términos de las economías en desarrollo. Por último, tanto el riesgo hipotecario en el balance de las entidades financieras como en términos de PIB es mucho más bajo que los niveles de países desarrollados. Pero, es cierto, ha crecido con fuerza en la última década. Y en el caso de la deuda privada, en niveles que nada deben envidiar a los altos de países desarrollados que han sido uno de los detonantes de la Crisis actual.</p>
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	Como ven, todo es debatible. Y argumentable. Con todo, como les decía antes, no podrán  evitar una cierta sensación de insatisfacción. Yo al menos no puedo evitarlo.</p>
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	José Luis Martínez Campuzano<br />
	Estratega de Citi en España</p>

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