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Mundo inmobiliario
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    <strong>Artículo publicado en <a href="http://www.lacartadelbolsa.com">La Carta de la Bolsa</a> el Lunes, 11 de Junio en la sección: Opinion</strong>
    <h3 class="titulo_articulo">Mundo inmobiliario</h3>
    Santiago Niño Becerra
    Casi nunca las cosas son como parecen, aunque, a veces, son como son.
    <p>Como Uds. sabrán, entre los díÑ‚Âas 28 y 30 del pasado mes de Mayo se celebró en Madrid la Conferencia Inmobiliaria de Madrid 2007 en el marco de la novena edición del Salón Inmobiliario de Madrid, lugar elegido por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) para presentar la edición del 2007 del Estudio Planner-Asprima. Pueden encontrar un amplio resumen del estudio aquíÑ‚Â:<br />
<a href="http://edadvance.maimai.com/Webs/Asprima/files/Informes/DOSSIER%20DE%20PRENSA%20ESTUDIO%20PLANNER-ASPRIMA%20rueda%20de%20prensa%2012%20mayo">http://edadvance.maimai.com/Webs/Asprima/files/Informes/DOSSIER%20DE%20PRENSA%20ESTUDIO%20PLANNER-ASPRIMA%20(rueda%20de%20prensa%2012%20mayo</a>).pdf .</p>

<p>El resumen del resumen del estudio es el siguiente. En el 2007, incremento medio del 3% en el precio de la vivienda, aumento del 0% en el 2008, y, en el 2009, alza del 1%, lo que equivale, en términos reales, a un estancamiento en el año en curso y a decrementos durante los dos próximos años. El estudio dice que la menor demanda se acercará a la menor oferta (200.000 viviendas menos a construir), pero que la demanda se halla garantizada por la de la inmigración y por los jóvenes víÑ‚Âa hipotecas a plazos mayores.</p>

<p>Leyendo la reseña cuyo link más arriba les incluyo, llego a la conclusión de que lo manifestado por ASPRIMA es más un deseo que una prospección; un “seríÑ‚Âa deseable, nos gustaríÑ‚Âa” que un “lo que va a pasar es”. Pienso que las cosas no van a ir como la Asociación dice, muy al contrario, pienso que van a ir infinitamente peor.</p>

<p>Hace tres años, un estudio de The Economist apuntó que los precios de la vivienda en el reino podíÑ‚Âan estar sobrevalorados un 30%; aquíÑ‚Â, en el reino, muchas/os se rieron. Hoy, está oficialmente admitido que los precios de la vivienda en España están inflados el 30%; pero es que, en realidad, lo están mucho más.</p>

<p>El sistema capitalista demostró en los años 80 que el precio de algo, de lo que sea, no es función de sus costes de producción ni de la interacción entre oferta y demanda, sino de lo que los posibles compradores estén dispuestos a pagar por ese algo; y el precio que los posibles compradores están dispuestos a pagar por algo es función, únicamente, de la capacidad de endeudamiento que alguien les conceda. Juntemos todo.</p>

<p>En la mayoríÑ‚Âa de los paíÑ‚Âses desarrollados, en general, y en algunos en particular -en el nuestro, entre estos- y desde hace dieciséis años (el plazo varíÑ‚Âa según los paíÑ‚Âses) a la población se le ha permitido endeudarse sin líÑ‚Âmite y a un nivel que nada teníÑ‚Âa que ver, ni con su renta del momento, ni con su capacidad de generación de PIB, ni presente, ni futura; lo que ha creado una esfera que ha ido aumentando de tamaño a medida que descendíÑ‚Âa por la pendiente del tiempo.</p>

<p>Se ha invertido; se ha creado empleo (fundamentalmente inmigrante); el consumo -de todo, de viviendas también- se ha disparado; la riqueza, medida en términos de las variaciones de valor de los activos, ha crecido, lo que ha posibilitado mayores endeudamientos; el PIB ha subido. Pero es un PIB con pago aplazado y sostenido por la realimentación de esa esfera que descendíÑ‚Âa por la pendiente.</p>

<p>El “efecto esfera” no es nuevo, la historia muestra que, con otras fuerzas de cohesión, otros efectos esfera se ha producido con anterioridad, por ejemplo en los años 20; pero el actual tiene dos caracteríÑ‚Âsticas especiales: el gigantesco volumen de pasta que procedente de mil y un lugares del planeta se halla involucrada en dicha esfera, y el inmenso número de personas atrapadas, de una u otra manera, en el sólido descendente.</p>

<p>Pienso que el estudio de ASPRIMA se equivoca. Los descensos de precios que van a producirse en los activos inmobiliarios van a ser muchíÑ‚Âsimo más elevados de lo por el estudio dicho, incluso van a ser muchíÑ‚Âsimo mayores de lo que apuntó The Economist. ¿Cuánto?, pues la diferencia entre el precio asignado en función de lo que el mercado estaba dispuesto a pagar en función de la capacidad de endeudamiento permitida, y la renta real que las posibles compradoras y los posibles compradores dispondrán en un escenario regresivo, a la baja y agotado; esta diferencia se verá incrementada, en España, por el aumento de oferta que se producirá cuando salgan al mercado los tres millones de viviendas vacíÑ‚Âas que, a díÑ‚Âa de la fecha, existen en el reino. </p>

<p>Estoy convencido de que en el 2010 / 2011, quienes puedan poner pasta contante y sonante encima de la mesa, van a poder comprar lo que quieran al precio que quieran, porque la demanda se va a hundir en un entorno de crisis generalizada en el que la actividad va a estar a la baja durante un número apreciable de años. ¿Qué dicen?, ¿que es una afirmación muy arriesgada?; bueno, falta poco para comprobarlo; pero recuerden esto: van a ser testigos de como, desde ahora al 2010, las previsiones y los estudios van a ir pintando una situación crecientemente peor, de tal modo que lo que hoy parece malo mañana será recordado como bueno.</p>

<p>“Bien está lo que bien acaba”, dice el refrán, pero lo que no está bien, tiene un mal acabar, ¿verdad?.</p>

<p><strong>Santiago Niño Becerra. Catedrático de Estructura Económica. Facultad de EconomíÑ‚Âa IQS. Universidad Ramon Llull.</strong></p>


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