¿Otra burbuja inmobiliaria? El envejecimiento de la población aumentará la demanda

Mar Revuelta - Lunes, 23 de Mayo

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"No, no hemos aprendido nada del pasado. Sigue la contabilidad creativa. Continúan las escenas de pánico en los mercados, de manera recurrente. Los hedge funds se ponen el mundo de la Bolsa y de la inversión por montera y los especuladores siguen hurgando, escarbando en las cenizas inmobiliarias y soplando los rescoldos para que el fuego no se apague. Y de tanto soplar la llama se reanima y alcanza, otra vez, niveles peligrosos. El dinero sigue erre que erre, siempre creando burbujas. En el sector inmobiliario hay pompas de jabón enormes en medio mundo o más. Londres y Hong Kong presentan el mayor riesgo de sufrir el estallido de una burbuja inmobiliaria. En estas ciudades el precio de la vivienda ha alcanzado precios extremadamente elevados para el nivel de renta de sus ciudadanos ¿España? Hay muchos cadáveres en el jardín, pero ya hay zonas muy localizadas, que pintan rojo", me dice el analista jefe de una gestora, que me envía el siguiente lid:

El índice Global Real Estate Bubble Index del banco suizo UBS, el precio medio de la vivienda es hoy muy superior a los niveles pre-crisis en un número importante de ciudades. Las políticas monetarias implementadas por los bancos centrales de medio mundo han impedido que los precios de la vivienda se normalicen durante estos años: "Se han alimentado las burbujas en determinadas zonas".

Londres y Hong Kong presentan el mayor riesgo de sufrir el estallido de una burbuja inmobiliaria. En estas ciudades el precio de la vivienda ha alcanzado precios extremadamente elevados para el nivel de renta de sus ciudadanos.

Por otro lado, Sidney, Vancouver, San Francisco y Amsterdam están cerca de la burbuja, el precio de las viviendas en esas ciudades está "significativamente sobre-valorado". Las valoraciones también son demasiado elevadas en Ginebra, Zurich, París, Frankfurt, Tokio y Singapur. Sin embargo, la valoración es correcta en Nueva York y Boston, mientras que en Chicago la vivienda está infravalorada.

Y llega el envejecimiento de la población

La inversión inmobiliaria a escala mundial superará el billón de dólares (900.000 millones de euros) en 2020 por efecto del envejecimiento de la población, lo que supone a un 42,8% más respecto a los 700.000 millones de dólares (630.000 millones de euros) registrados en 2015. Así consta en el último informe publicado este martes por JLL, compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario, que señala que el envejecimiento de la población mundial impulsará un 30% el volumen de inversión inmobiliaria mundial de aquí a 2020. También se prevé que los inversores institucionales incrementen su cuota de mercado, que actualmente se encuentra en el 20%, debido a la necesidad de responder a los requisitos de inversión de una población mundial más envejecida. Los principales actores de esta tendencia serán los inversores internacionales y se prevé que la actividad transfronteriza supere el 50% del conjunto de la actividad de inversión de cara a 2020, por encima de los 500.000 millones de dólares (450.000 millones de euros) anuales. El principal incremento estará protagonizado por los flujos de capital entre regiones.

El director de análisis de mercados de capitales mundiales de JLL, David Green-Morgan, explica que, de cara a 2050, el número de personas con más de 55 años superará a la población mundial total de 1950. Este acontecimiento demográfico tendrá un "profundo efecto" en las estrategias de inversión inmobiliaria y todo parece indicar que los volúmenes provenientes del capital riesgo destinados a inversiones inmobiliarias directas aumentarán en más de un 500%.

"Gran parte de estos flujos estarán impulsados por el aumento de las asignaciones de inversores institucionales en busca de oportunidades de mayor rendimiento", añade.

El estudio señala que los mercados de inversión inmobiliaria han acogido diversas tendencias innovadoras en la última década al tratarse de un sector que se ha tornado "verdaderamente internacional", que se han visto favorecidas "por el flujo estable de rentas que genera esta clase de activos y al atractivo de unas carteras diversificadas, un riesgo inferior y una protección frente a la inflación".

INVERSIONES ALTERNATIVAS, FUSIONES Y 'JOINT VENTURES'.

Asimismo, indica que la definición de inversión inmobiliaria se ha ido ampliando hasta incluir en la actualidad activos vinculados a la salud, la atención a la tercera edad, las residencias de estudiantes, las promociones residenciales, la deuda inmobiliaria pública y privada y la constitución de un segmento 'multifamily' más allá de Estados Unidos.

De esta forma, en ausencia de oferta nueva y abundante, el capital tomará nuevas vías para lograr la exposición inmobiliaria directa que se persigue, a través de 'joint ventures', asociaciones, fusiones y adquisiciones u otros sectores alternativos como el de la salud, las residencias para la tercera edad y, cada vez más, el residencial.

En este contexto, el sector inmobiliario alternativo se perfila como una importante fuente de actividad y una oportunidad en un panorama inversor asediado por las bajas rentabilidades y la volatilidad de los rendimientos.

Las asignaciones se han disparado y, en 2015, se registraron operaciones por un valor récord de 15.000 millones de libras (19.140 millones de euros) solo en el Reino Unido, lo que supone en torno a un 25% de todas las inversiones en inmuebles terciarios, frente a la cifra de hace cinco años, que no llegaba al 10%.

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