“INMOBILIARIAS O CÑ“MO LA LUDOPATÍA ES CONSUSTANCIAL AL DESARROLLO SECULAR DE LA BOLSA…”

Redacción - Martes, 08 de Febrero

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"El Ministerio de Fomento ha dicho hace unos días, que el stock de viviendas terminadas ha continuado creciendo a lo largo de 2010 y se sitúa ya en las 730.000 viviendas, esto supone un incremento del 6% respecto a 2009. La Comunidad Valenciana acumula más del 44% del incremento total registrado (42.666 unidades desde dic-09). Sólo Cataluña, Navarra y Baleares consiguieron rebajar su stock. Este incremento de stock se produce en un año en el que el precio de la vivienda descendió un 4% (Ministerio de Vivienda) y el número de transacciones de vivienda libre nueva al tercer trimestre se situaba en las 170.159 unidades (12 últimos meses) impulsadas por el incremento del IVA en el mes de julio y el cambio de la fiscalidad en enero de 2011. Desde máximos históricos (1T08) el precio medio de la vivienda ha caído un 13%. La mayor parte de los expertos coinciden en que con con estos datos y la dificultad que están encontrando los compradores para encontrar financiación la visibilidad del sector en el medio plazo sigue siendo prácticamente nula. Pero las inmobiliarias han despertado en Bolsa en las últimas semanas, en un movimiento recurrente. Unos lo achacan al banco malo que ha creado La Caixa con sus participaciones inmobiliarias, cosa que es difícil de encajar en el comportamiento bursátil; otros entienden que se ha tocado suelo, aunque los datos indican lo contrario ¿Por qué no considerar que estos chicharros, con cotizaciones próximas a cero, centran en el interés de los ludópatas? No olvidemos que la ludopatía es consustancial al desarrollo de la Bolsa desde siempre", cuenta uno de los viejos lobos de mar de la Bolsa española.

En este sentido ya hemos escrito:

“Hay ludópatas de la Bolsa que se juegan sus cuartos en chicharros, en valores desahuciados sin advertir que en algunos de ellos morirán con las botas puestas, es decir, que nunca recuperarán sus dineros. Las inmobiliarias, cada vez más cerca del infierno en términos de valoración bursátil, constituyen una referencia clásica para este tipo de jugadores. Para los inversores de siempre, mejor poner los huevos en otras cestas. Que no le engañen las cifras, ni la contabilidad creativa ¿sigue pensando en que las inmobiliarias son la inversión de su vida ahora que las cotizaciones en Bolsa están por los suelos? ¿Por qué no comprase un piso, una bajera, un inmueble aprovechando la enorme oferta existente en estos momentos? Con ello mataría dos pájaros de un tiro, porque si se recuperan las acciones de las inmobiliarias en Bolsa es porque se recupera el sector, el precio de los inmuebles. Luego si usted compró antes (ahora, es el caso) un inmuebles, su inmuebles subirá al mismo compás y sin el riesgo de la Bolsa”, sentencia uno de los mejores analistas del sector en Bolsa.

“Además, el precio de la vivienda en España está muy sobrevalorado”, añade. El precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los precios en los últimos meses, según el semanario británico “The Economist”, que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas. Tras España, Francia es, entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo, se encuentran el Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente. Entre el resto de los 20 mercados analizados por el semanario económico británico, tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español. Por otra parte, el semanario económico también analiza la evolución de los precios de la vivienda registrada en los últimos años en estos 20 mercados clave y constata que, a diferencia del “mar de porcentajes negativos” de 2009, sólo cuatro países registraron descensos en el precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2010.

¿Por qué la subida última?

Los analistas de Banesto Bolsa señalan en una nota a clientes que: Desde comienzos de año el sector inmobiliario acumula una revalorización media del 22% (13% desde 26-ene cuando se filtrara la bancarización de La Caixa).

El mercado está descontando que la reestructuración contribuirá a que las cajas puedan mantener las líneas de crédito a futuro a pesar del porcentaje de activos inmobiliarios en sus balances. Lo que a nuestro juicio no está descontando el mercado:

i) los elevados niveles de deuda que siguen manteniendo las inmobiliarias y la falta de negocio que han llevado y previsiblemente seguirán llevando a entidades financieras acreedoras a transformar la deuda en equity;

ii) que muchas inmobiliarias necesitarán ampliar capital en sus procesos de reestructuración;

iii) el riesgo de overhang; y

iv) el hecho de que mercado inmobiliario sigue sin mostrar recuperación y la visibilidad en el corto plazo es prácticamente inexistente. Dada la baja visibilidad existente en el mercado, el riesgo de dilución ante posibles incrementos de capital y de overhang nos llevan a mantener la recomendación de Infraponderar el sector

Hay que pasar de lejos

Apenas un después de dar a conocer un т´plan de ayudaт´ al sector financiero llegan las interpretaciones. Las cifras Ѣ€” según quién las publique- bailan. Pero todo tiene un denominador común: la exposición al sector de la construcción, ha escrito Silvia Morcillo, Redacción Estrategias de Inversión, que añade:

Bank of America- Merril Lynch avisaba de que las cajas necesitarían al menos 80.000 millones si el ladrillo se desploma. Expertos inmobiliarios sentencian: el stock de pisos sin vender seguirá creciendo y sus precios menguando, mínimo hasta 2014.
La ministra de economía y hacienda, Elena Salgado recogía ayer las cifras necesarias para el sector financiero. Menos de 20.000 millones que se obtendrá de los mercados financieros. Una cifra con la que muchas casas de análisis no están de acuerdo. Barclays Capital reconocía que el Estado asumirá casi en su totalidad los 32.000 millones Ѣ€” 12.000 millones más que los previstos por el gobierno Ѣ€” para cubrir “las necesidades adicionales del sector financiero”. Eso, si no se tiene en cuenta el empeoramiento de las cajas de ahorro, talón de Aquiles del sector en este momento.

Hace tan sólo dos días Merril Lynch advertía de que las cajas necesitarían 80.000 millones si el ladrillo se desploma. Una caída del 75% en el precio de la vivienda que rallaría en pérdidas del 15% en la cartera crediticia de las entidades, según publicaba El Confidencial. Un escenario extremo que se daría en caso de que la morosidad hipotecaria de los particulares alcanzara el 9% - desde el 2% actual- con una pérdida del 46% en la cartera morosa “unas provisiones del 8% en el crédito a pymes y del 2% en la cartear de la deuda pública de las cajas”.

Aunque Merril Lynch aboga porque el escenario más extremo no se cumplirá, reconoce que mínimo serán necesarios 42.800 millones de euros. El doble de lo previsto. Las cifras no están mal. De nuevo, el sector de la vivienda a examen. En los últimos días hemos conocido que el stock de inmuebles nuevos sin vender sigue engordando, a pesar del ajuste draconiano que vive el sector de la construcción residencial. Y es que la cifras no cuadran: con una oferta de más de 5.6 millones de pisos en nuestro país y una demanda máxima de 200.000 unidades por año. ¿Quién piensa que el sector se va a recuperar? Borja Mateo, experto inmobiliario y autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español` reconoce que “los bancos todavía tienen en sus manos entre 600.0000 y 900.000 pisos en sus manos por lo que hay pisos en venta Ѣ€” de primera y segunda mano- para cubrir las necesidades de los próximos ocho años”.

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