Los fondos buitre sobrevuelan el cielo de los pisos españoles embargados por los bancos

Redacción - Sabado, 26 de Febrero

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Estefanía Fonseca / www.invertia.com Han llegado para quedarse y sacar tajada de la crisis inmobiliaria. Son los llamados distrees assets funds, fondos que buscan activos de propietarios que por razones de insolvencia o de bancarrota, se ven forzados a vender. Estas "aves rapaces" de los mercados han puesto ahora su punto de mira en los pisos embargados por la banca. En los últimos tres meses, hasta 30 de estos fondos han mostrado su interés. "Hace dos semanas nos reunimos con un fondo que quiere comprar entre 60 y 70 millones en inmuebles de la cartera de un banco o caja español. El próximo día 8 celebramos un encuentro en Londres con siete u ocho inversores de este tipo", explica Fernando Acuña, socio director de Taurus Iberica, firma especializada en la gestión hipotecaria e inmobiliaria de los activos de bancos y cajas. Aunque aún no se ha cerrado de forma definitiva ningún tipo de acuerdo, el aterrizaje de estos fondos parece inminente. "En los últimos tres meses, hemos mantenido conversaciones con entre 25 y 30 distrees assets funds de diversas procedencia; Londres, Nueva York e incluso de origen belga", asegura Acuña.

Este tipo de fondos son conscientes de que las entidades españolas acumulan un número descomunal de pisos procedentes de los embargos y las daciones de pago de particulares. Además, saben de las cuantiosas cantidades que han de provisionar bancos y cajas por tener este tipo de activos en sus balances.

Por este motivo, los fondos buitres acuden a empresas como Taurus Ibérica para que se encarguen de todo el proceso, tanto la negociación con la entidad como del análisis y valoración de los pisos. “Ellos acuden a nosotros para saber si hay carteras inmobiliarias de bancos que estén en venta a precios razonables”. El contacto con Taurus Iberica no es casual. Hace unos meses la compañía puso en marcha la web pisosembargados.com>
donde se anuncia 25.000 pisos embargados por las entidades financieras.

PERO, ¿POR QUÉ ESPAÑ‘A?

Además de los factores coyunturales explicados anteriormente (adjudicaciones, exigencias por parte del Banco de España, etc.), este tipo de fondos se caracterizan por rastrear las gangas del mercado. “Siempre que hay una importante caída de valor de un activo, ellos acuden a comprar”, recalca Acuña. “Los precios de las casas embargadas han bajado entre un 30% y un 40%, y estos fondos creen que no va a haber más caídas en el valor de este tipo de activos”.

El pasado viernes, La Caixa comunicó en la presentación de sus resultados que uno de los principales cambios en la estructura organizativa de la caja-banco es que la cartera de activos adjudicados, inmuebles que se queda la entidad por impago del cliente, se articulará con la creación de un banco malo. Asimismo, el presidente de La Caixa, Isidro Fainé, reconoció que los pisos están a un 50% de tasación original.

“Los distrees assets funds siempre compran con importantes descuentos y en grandes cantidades, lo que les da ventaja en las negociaciones”, explica el ejecutivo de Taurus Ibérica. Según datos de la gestora inmobiliaria, este tipo de fondos obtiene rebajadas adicionales al adquirir significativos paquetes de viviendas embargadas. Porcentajes que suelen rozar entre el 20-40%.

A su vez, el descuento adicional les permite vender a posteriori ese lote de pisos con un mayor margen de ganancias, ya que el fin último de la operación no es otro que el de colocar esos inmuebles, uno a uno, entre particulares.

“Hay bancos que no están por la labor de vender a estos fondos porque prefieren vender ellos, ya que van liquidando los pisos a buen ritmo”, asevera Acuña. Sin embargo, hay otras muchas que se ven obligadas a utilizar otras fórmulas. “Conozco el caso de una entidad que ha contratado a una empresa para que venda su cartera inmobiliaria y por eso, están buscando inversores para dar salida a entre 100 y 300 millones. Nosotros hemos asesorado a varios fondos por ese lote. Parece que va a ser la operación más inminente porque hay muchos interesados”, indica.

En este sentido, Acuña cree que será a partir de la segunda mitad del año cuando este tipo de operaciones florezcan de manera vertiginosa. De momento, los fondos buitres tantean las casas embargadas de la banca española como ya hicieran hace un año y medio en EE UU. “Puntualmente, hemos trabajado con tres fondos. Ahora mismo, vendemos casas para un fondo que compró hace tiempo activos de las financieras, pero lo gordo está por venir”.

LA REESTRUCTURACIÑ“N DE LAS CAJAS

Fernando Acuña no descarta que la nueva reorganización del mapa de las cajas traiga más depreciaciones en el valor de las casas adjudicadas. “Habrá bancos y cajas que tengan que descontar un 15% o 20% más a los precios y otros, sólo un 5-7%. Sino hay precio, no hay venta”, insiste.

A su juicio, el vendedor particular es el más perjudicado cuando intenta vender su vivienda. “Una persona que quiera desprenderse de su casa por la que ha contratado una hipoteca de 140.000 euros, tiene muy difícil bajar el precio a 100.000 porque ha de asumir pérdidas patrimoniales”

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