¿Recuperación de la vivienda? Buena noticia para familias y bancos. Pero ya veremos…

José Luis Martínez Campuzano - Miercoles, 10 de Septiembre

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Algunos indicios apuntan a que los precios de la vivienda ya podrían empezar a crecer en países como España. Bueno, quizás sea así: contra los datos poco se puede añadir. Aunque, en teoría, aún restaría parte de ajuste de los precios en términos de alquileres o renta disponible. Pero, como ocurre en el comportamiento de otros activos, en este caso financieros, la presión real de la liquidez y la presión psicológica de la falta de alternativas de inversión puede favorecer una recuperación más rápida de los precios. Veremos si es sostenible en el tiempo. Con todo, si finalmente se consolida una progresiva recuperación de los precios de la vivienda sin duda sería una buena noticia. Para las familias, al conllevar una mejora de su riqueza total (la deuda antes de la Crisis apenas suponía un 8 % de su activo, donde la vivienda representaba más del 80 % del total). Pero también para las entidades financieras, poniendo un suelo en el deterioro de su activo e incluso pudiendo revertir parte de las provisiones efectuadas en el pasado reciente. Sí, ya veremos.

La vivienda es uno de los activos más relevantes en el patrimonio de las familias europeas. En el siguiente gráfico lo podemos observar para el conjunto de la zona EUR. Con datos hasta el Q1 los precios de la vivienda han caído en el conjunto del área Euro un 0.5 % anual, lo que supone una moderación con respecto al descenso del 1.6 % a finales del año pasado. Como ven, la tendencia a la moderación del ajuste de precios ha sido un fenómeno compartido en la zona.

Pero al principio relacionaba el precio de la vivienda en España con el valor del alquiler, sacando conclusiones sobre la necesidad aún  de precios más bajos. Pero, ¿se puede obtener una relación en el tiempo entre el alquiler y el precio de la vivienda? A esta pregunta les responde el ECB, que en su Informe Mensual de agosto realiza un breve análisis histórico sobre ambas variables.

De hecho, lo primero que llama la atención es la desviación "cíclica" del precio de la vivienda frente a la estabilidad en el tiempo en el crecimiento del precio del alquiler. En teoría, una subida estable del precio del alquiler debería conllevar un comportamiento también estable, y al alza, en el precio de la vivienda. Pero esto no es así. Es más, como podemos observar en los gráficos, los ajustes cuando se producen es durante las recesiones y con desplomes en los precios de la vivienda. Desde el tamaño del mercado del alquiler hasta la existencia de regulaciones y algún tipo de control pueden limitar la volatilidad de los alquileres frente a la evolución del precio de la vivienda.

José Luis Martínez Campuzano
Estratega de Citi en España

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