BURBUJA INMOBILIARIA EN EL REINO UNIDO ¿VIENE LA DOBLE CAÍDA?

Redacción - Lunes, 08 de Noviembre

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GONZALO PÉREZ-SEOANE Presidente Worldmarkets Research and Consulting http://www.aequifx.com">/a Hace unos días Halifax anunció una caída record en los precios de la vivienda de Reino Unido. Los precios cayeron un 3,6% en el mes de septiembre comparado con agosto. De acuerdo a esta Institución, la caída mensual de septiembre es la mayor registrada desde 1983, fecha en que se inició la toma de datos. El dato es sin duda malo, poniendo de relieve la posibilidad de una doble recesión en este importante mercado de activos. ¿Habrá doble recesión en el mercado de la vivienda de Reino Unido?, ¿afectará a otros mercados inmobiliarios? Como ya he comentado en alguna ocasión, cualquier mercado de viviendas doméstico esta lleno de singularidades: heterogeneidad de oferta-demanda y precios, marco legal, fiscalidad, financiación, suelo... Pero desde una perspectiva macroeconómica tal vez la característica más relevante es su dual naturaleza. Por un lado la vivienda es un bien de consumo duradero. Por otro, es un activo o inversión, sujeto a una expectativa de rentabilidad y/o acumulación de valor, como cualquier otro activo existente. Así la vivienda, al tiempo que cubre una imperiosa necesidad social, se relaciona y compite con otros activos como alternativa de inversión.

Entre la vivienda y otros activos, afines y también alternativos (bonos, bolsa..), existe un sutil lazo. La crisis USA ha producido que resbalando a la baja el valor de la vivienda USA, se ha forzado a la baja el valor relativo de un número llamativo de mercados afines y, adicionalmente, alternativos. Todo ello por razón de que el mercado financiero (de activos) mundial funciona y se ajusta permanentemente en términos de rentabilidades reales relativas. Así, la crisis sobre el precio de la vivienda no deviene, en modo alguno, de un ajuste entre oferta-demanda, es un juego a la baja entre los valores relativos de activos a nivel global. En aquellos países en que en tiempo inoportuno ha confluido un exceso de oferta de viviendas, el impacto ha sido más dramático (España).

Cabe resumir que la crisis global actual es un problema impulsado o propagado por el propio funcionamiento económico. La economía tiene naturaleza holística, fenómeno que ha permanecido oculto durante siglos de comercio y desarrollo dando solo breves y muy intermitentes destellos de su existencia (destellos percibidos por autores clásicos como Cantillon, Smith, Ricardo…). La globalización actual ha generado que la economía mundial haya alcanzado un alto grado de madurez, mostrando su intrínseco funcionamiento ya de forma pragmática y empírica. En la crisis actual, la economía mundial ha actuado rigurosamente de acuerdo a su naturaleza.

Los gráficos de dispersión adjuntos, que nacen del Natural Macroeconomic Model (modelo de equilibrio general, naturaleza positiva y escala mundial) resumen en términos relativos la situación del precio de la vivienda a nivel global para los años 2007 y 2008 (últimos datos disponibles). La variable dependiente es la variación acumulada en el precio medio de la vivienda de 18 países desde 1995 (mediante índices OCDE). La variable independiente es la variación acumulada en el PIB per capita en cada uno de los respectivos países desde 1995. Todos los datos están sin inflación y eliminada toda variación cambiaria respectiva para dicho periodo (o valor natural).
El gráfico de dispersión o escenario pre-crisis, muestra que la capacidad de explicación del modelo es significativa (R2=0,82), pudiéndose considerar relevante la información que se infiere. El modelo muestra la relación elevada y positiva entre los precios de los mercados de vivienda de los países más desarrollados y su creación de riqueza respectiva (variación de renta). Los precios de la vivienda no son aleatorios. El modelo permite comparar de manera objetiva y en términos relativos mundiales el precio medio de la vivienda de cualquier país, y, con ello, concretar la existencia o no de burbujas inmobiliarias. La utilidad del modelo es tanto amplia, ya para inversores, constructores-promotores, y para evitar situaciones como la actual. La única restricción, es el pequeño número de índices inmobiliarios homogéneos existentes a la fecha, tan solo los realizados por la OCDE y el BID. De acuerdo a este modelo todas la burbujas inmobiliarias pueden ser objetivamente detectadas con anterioridad.

A Diciembre 2007, el precio medio de la vivienda del conjunto de la muestra se encontraba sobrevalorado en un 13.98% (sin inflación y sin variación cambiaria). Existían cuatro países de la muestra con niveles de sobrevaloración relativa excesiva. Otros cuatro países presentaban una sobrevaloración elevada, y el resto se encontraba en equilibrio relativo o infravalorados. La cierta dispersión entre precios puede nacer de causas diversas, por lo que sería atrevido apuntar una causa genérica. No obstante, sorprende que dentro de la Euro-zona existen países en posición sobrevalorada e infravalorada, lo que sugiere que una política monetaria común tal vez es origen de efectos asimétricos en este mercado. Es importante destacar que el precio de la vivienda en Reino Unido y USA a Diciembre 2007 no se encontraban dentro del grupo de países con sobrevaloración excesiva, como puede observarse en el gráfico correspondiente.

En el gráfico de dispersión del escenario tras un año de crisis, (últimos datos OCDE disponibles), es fácil ver que la caída del precio de la vivienda en USA arrastro a la baja a la mayoría de los precios de otras naciones. En el caso de Reino Unido su caída relativa fue muy agresiva. La caída del precio de cada país es distinta, no obstante pone de manifiesto lo mencionado anteriormente de que los activos a nivel mundial se mueven y ajustan de manera dinámica en términos de valor relativo. En tiempos de crisis estos movimientos se hacen más bruscos y evidentes. El precio medio de la vivienda del conjunto de la muestra pasó de estar sobrevalorado en un 13,98% en el 2007 a tan solo 4,98% a finales del 2008, pudiéndose calificar de severo el ajuste durante dicho año.

Volviendo al origen del artículo, ¿habrá doble recesión en el mercado de la vivienda de Reino Unido?. Como ha quedado expuesto la burbuja en los precios de la vivienda no es asunto exclusivo de Reino Unido o USA, existen otros países bastante más gaseosos. No obstante, y en mi opinión, solo el mercado USA, por su abultado mayor peso relativo, tiene poder de ignición suficiente para determinar el rumbo de todos. Ya lo ha hecho hasta la fecha y así será en un futuro.

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