¿Por qué el mercado de alquiler es tan reducido en España?
José Luis Martínez Campuzano - Jueves, 22 de Diciembre
El Banco de España publica en su último Informe mensual un interesante análisis sobre el mercado del alquiler de viviendas en España. Y lo compara con el de otros países europeos. Trata de responder a la pregunta sobre por qué el nuestro es tan pequeño en términos relativos.
Yo simplemente me limito a reflejar las conclusiones.
En definitiva:
La literatura económica muestra que un incremento en el peso del mercado de alquiler puede generar mejoras de eficiencia en la economía, en particular facilitando una mayor movilidad geográfica de los trabajadores [Maclennan et ál. (1998) y Barceló (2006)], que, a su vez, permitiría una reducción de la tasa de paro [Layard et ál. (1991)]. Asimismo, el desarrollo del mercado de alquiler podría dificultar la concentración excesiva de recursos en el sector de la construcción y evitar sobrevaloraciones en el precio de la vivienda [Arce y López-Salido (2007)]. Estas conclusiones son especialmente relevantes para el caso de la economía española en tanto que España cuenta con una de las menores tasas de migración interna de la OCDE y las diferencias regionales en la tasa de desempleo son significativas y persistentes. Por otro lado, la debilidad del mercado de alquiler ha evitado que sea una alternativa eficaz a la vivienda en propiedad, propensa en determinadas circunstancias a absorber una gran cantidad de recursos de la economía.
España es el país que en términos comparados posee un peso del mercado de alquiler más reducido. Mientras que en Alemania o Francia la proporción de vivienda alquilada supera el 40 % y en el Reino Unido se encuentra cercana al 30 %, en España esta proporción se sitúa alrededor del 10 %. Por otra parte, existe una elevada
disparidad en el desarrollo del mercado del alquiler entre las distintas provincias españolas, con tasas de alquiler cercanas al 20 % en Barcelona, Madrid o Santa Cruz de
Tenerife, mientras que estas tasas se sitúan por debajo del 7 % en Logroño, Teruel, Jaén, Ávila, Segovia u Orense.
Numerosos factores pueden haber influido en la escasa proporción de vivienda en alquiler a lo largo del tiempo en España. Por ejemplo, la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en los últimos años, y en especial tras 1995, y el proceso de liberalización del sector bancario a partir de los años ochenta habrían facilitado la concesión de créditos para la compra de vivienda [Kumbhakar y Lozano-Vivas (2004)]. Junto a ello, los aumentos esperados en el rendimiento de la vivienda, basados en la observación de los incrementos en los precios pasados, habrían tenido también un efecto positivo sobre la compra de vivienda a partir de 2002 [Bover (2011)]. Además de estos aspectos, otros factores institucionales podrían haber ejercido una influencia determinante. Entre ellos cabe citar la regulación del mercado de alquiler, que, aunque presente también en otros países europeos [Mora-Sanguinetti (2011)], podría haber tenido un carácter más restrictivo en el caso español, la ineficiencia del sistema judicial
en la defensa de los derechos de los arrendadores y arrendatarios [Mora-Sanguinetti (2012)], la fiscalidad de la vivienda (favorable tradicionalmente a la compra en España) y la política de vivienda protegida, también centrada en la propiedad en el caso español.
¿Conclusión?
La literatura económica subraya que un mercado de alquiler débil puede tener efectos negativos sobre la eficiencia de la economía. El peso del mercado de alquiler en España es muy reducido, en especial si se compara con el resto de las economías europeas, lo que estaría asociado, entre otros factores, a distintos aspectos institucionales y regulatorios. Se hace necesario, por tanto, seguir fomentando el alquiler de vivienda frente a la adquisición en propiedad. Un mercado más equilibrado facilitará la provisión de servicios de vivienda en condiciones más favorables, contribuirá a absorber el exceso de capacidad del sector residencial y facilitará la movilidad laboral, lo que resulta esencial para dinamizar el ajuste del mercado laboral entre regiones y sectores.
José Luis Martínez Campuzano es Estratega de Citi en España
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