¿Por qué la Fed decidió aplicar nuevas medidas expansivas sobre el sector inmobiliario?

José Luis Martínez Campuzano - Miercoles, 28 de Noviembre

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Hoy miércoles conoceremos el dato de venta de viviendas nuevas en USA durante el mes de octubre, donde esperamos una nueva mejora hasta 400 m. viviendas en cifra anualizada. ¿Un buen dato? De hecho, una acumulación de buenos datos con respecto al sector residencial norteamericano. La semana pasada conocíamos como las viviendas iniciadas recuperaban subidas del 42 % anuales en octubre y los permisos de construcción más del 30 %. Además, las cifras de stock de viviendas se reducen con la aceleración del ritmo de ventas: apenas son ya 6 meses de viviendas en venta antes de que la transacción se produzca frente a 10/15 meses en los últimos años.

Sin duda, las medidas de la Fed (la última, compras de MBS por 40 bn. mensuales de forma ilimitada) han tenido mucho que ver en la mejora de uno de los principales sectores que han lastrado la recuperación en los últimos años. De hecho, también uno de los detonantes de la Crisis.

Vean algunos números:

*       36 % acumulado de caída de los precios de la vivienda en términos reales desde 2006
*       Caída del 60 % en la inversión residencial, casi 4 puntos de crecimiento en el periodo de Crisis
*       Más de 2.3 Millones de puestos de trabajo perdidos, más del 25 % del total de pérdidas

Pero los precios ya comienzan a subir, más del 3.0 % en el año y en este caso parece que de forma más sostenible (en mayo del año pasado llegaron a subir más del 4.5 %, para desacelerarse más tarde). El peso de la construcción sobre el conjunto del producto se recupera, niveles ahora de 2.4 % (más del 4.5 % en los noventa) y con una contribución positiva al crecimiento en lo que llevamos de año.

Partiendo de todo lo anterior, ¿por qué la Fed decidió aplicar nuevas medidas expansivas sobre el sector? En parte para asegurarse de que la recuperación del sector se afianza (evitando lo que ocurrió un año atrás) y en parte para profundizarla. Detrás de la recuperación del sector residencial, también de los precios, hay otros factores importantes como el efecto riqueza en las familias y la mejora e las perspectivas macro. Y naturalmente, una mejora clara en el sector financiero.

En este punto entra ahora el riesgo derivado de Fiscal Cliff y de no aumentar el techo de la deuda. Nuestra posición es clara: esperamos que haya un acuerdo, veremos si limitado o permanente, que limite el impacto negativo fiscal a un punto; esperamos que la Fed tome nuevas medidas expansivas cuando finalice la operación Twist de compra de deuda pública, hasta 45 bn. mensuales, sumando de esta forma más de 700 bn. en compra de activos a través de Q3. Y esperamos que, políticos y Fed, mantengan un tono colaborador durante 2013 de forma que permitan seguir reduciendo el nivel de apalancamiento del sector privado.

Esto es lo que esperamos. La economía norteamericana en este caso podría crecer en 2013 a ritmos de 2013. Con crecimiento de los beneficios empresariales a ritmos del 5 %, podríamos entonces esperar un buen tono neto en el año para los mercados de riesgo.
¿Qué es lo que tememos? Es complicado cuantificar el impacto negativo de un hipotético desacuerdo a nivel político. Nosotros en este caso, siendo honestos, pensamos en un descenso del 1.5/2.0 % en el PIB y caída del 3 % en los resultados empresariales. Con un impacto negativo en los mercados muy complicado de anticipar en estos momentos. Aunque lo podemos sospechar.

José Luis Martínez Campuzano es Estratega de Citi en España

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