¿PUEDE EL PRECIO DE LA VIVIENDA CAER MÁS? LA CORRECCIÑ“N PUEDE SER EXCESIVA EN UN AMBIENTE NEGATIVO

José Luis Martínez Campuzano - Viernes, 17 de Septiembre

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En los últimos días he podido leer dos interesantes análisis sobre los precios de la vivienda, finalizando en perspectivas para su evolución futura. Es una preocupación internacional, aunque en España presenta una sensibilidad elevada. No puede ser de otra forma cuando la vivienda supone la principal posesión de las familias españolas. Y el motivo de su elevado endeudamiento ¿Y el principal riesgo de las entidades financieras españolas? También. El primero de los informes es del FMI. El título es tan sugerente como este: ¿puede el precio de la vivienda caer más?. Parte del hecho de que los precios de la vivienda desde mediados de los noventa hasta la década de 2000 casi se triplicaron, durando la subida más del doble de un ciclo normal ¿Por qué? El FMI alude a relaciones a largo plazo y determinantes a corto. En el primer caso, se debe mantener una relación clara entre el precio de la vivienda, los alquileres y los ingresos de las familias. Por lo que respecta a los factores de corto plazo, hablamos de las condiciones financieras, el crecimiento económico y el crecimiento de la población. Incluso también podemos hablar de factores sociológicos y psicológicos.

Y ahora a tratar de responder la pregunta anterior. Pues la Entidad supranacional espera que los precios de la vivienda sigan a la baja. Considerando los datos de la OCDE, con una caída anual de los precios para el área del 5 %, los excesos tanto a corto plazo como a largo del pasado no habrían sido todavía absorbidos. Por cierto, la relación precios de la vivienda/ingresos en España estaría un 45 % por encima del nivel de equilibrio de largo plazo. Da que pensar, ¿verdad?.

Pasemos al segundo informe al que me refería al principio. Se trata de un breve análisis elaborado por el ECB, centrado en los precios de la vivienda en el área. Según sus datos, los precios de la vivienda han caído en el área un 3.1 anual en la primera mitad del año. Y es la misma cifra en que recortaron a finales del 2009. Eso sí: entre 1999 y 2005 los precios de la vivienda subían a un ritmo anual del 6.4 %. La Autoridad monetaria europea se centra en el índice de esfuerzo (precios entre ingreso) para valorar los excesos en los precios de la vivienda. La mejora reciente de este indicador se ha debido más bien a la caída de los precios y facilidad de las condiciones de préstamo desde el ECB que a una mejora de ingresos. La contracción en la oferta, la debilidad (hablemos de estabilidad en niveles bajos) de la demanda, son claves también para que el ECB rechace que los precios de la vivienda han tocado suelo. Pero, eso sí, espera que los precios sigan bajando a menor ritmo que en el pasado reciente.

¿Lo ven? ambos mensajes negativos respecto al final del Ajuste de los precios de la vivienda. Pero, ¿cuánto más pueden caer? En USA los precios han comenzado a repuntar, tras casi tres años de descenso ininterrumpido. Realmente un descenso acumulado que ha sido muy superior a la sobrevaloración estimada en los precios antes de la Crisis. Y es que la corrección puede ser también excesiva, si se dan las condiciones “negativas” adecuadas. Esperemos que no ocurra en Europa (y en España).

José Luis Martínez Campuzano Estratega de Citi en España

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