Siempre se está creando una burbuja en alguna parte, y ahora le ha tocado a Alemania

Carlos Montero - Miercoles, 21 de Marzo

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Hay una famosa frase de mercado que dice “siempre se está creando una burbuja financiera en alguna parte”. Y es cierto. En los últimos años hemos asistido a varias formaciones de burbuja, y a varios estallidos de las mismas. Cuando algunos analistas advertían por ejemplo que se estaba formando una burbuja inmobiliaria en EE.UU., la comunidad financiera en general los tildaba de excéntricos, y alarmistas, y no daban demasiado crédito a esas opiniones. Hoy está pasando lo mismo con aquellos analistas que advierten que se está creando una burbuja inmobiliaria en Alemania. Brian Blackston y Boston William, están entre ellos, y lo argumentan en el WSJ de esta manera: 

Los bajos tipos de interés en Europa están impulsando el aumento de precios de la vivienda en Alemania, lo que amenaza con convertirse en un nuevo reto de los agentes políticos y económicos para restaurar su salud económica.

Los signos de un boom inmobiliario de precios en algunas partes de Alemania, se están convirtiendo en un dolor de cabeza para el Banco Central Europeo, que en los últimos años está intentando ajustar su política monetaria para que se ajuste a países y situaciones tan dispares como las de Grecia o Alemania.
Si bien gran parte de la zona euro se enfrenta al problema de un alto endeudamiento, de la recesión y  de las deudas de alto, la recesión y a una contracción crediticia, la mayor economía del bloque, Alemania, se enfrenta a un problema totalmente diferente: Su mercado inmobiliario está mostrando signos de burbuja.
Los alemanes no comparten el "sueño americano" sobre la propiedad inmobiliaria. Los alemanes siempre han preferido alquilar en vez de la propiedad, y Alemania tiene un bajo porcentaje de vivienda en propiedad en comparación con los EE.UU. y el Reino Unido

Sin embargo, las bajas tasas de interés y los préstamos baratos del BCE a los bancos, han revivido el latente mercado inmobiliario alemán, empujando los precios medios de las viviendas hasta un 5% en el último año, el doble de la tasa de inflación. En los pueblos pequeños alemanes, los precios no están subiendo mucho, pero en ciertos barrios deseables de Berlín y de otras ciudades, los precios han mostrado crecimiento de dos dígitos respecto al año anterior.

Desde que la crisis de deuda entró en erupción, la política monetaria del BCE ha estado en gran parte dirigida a los países periféricos. Alemania se benefició de los tipos de interés históricamente bajos, que impulsaron la inversión empresarial, y de la debilidad del euro resultante de las políticas expansivas del BCE, lo que ayudó a las exportaciones alemanas. La economía alemana creció un 3% o más anual en los últimos dos años.

El BCE no ve que la subida de los precios alemanes sea su problema específico. Su trabajo es mantener la inflación de precios al consumidor en un 2% en todo el bloque del euro. Sin embargo, dado el tamaño de Alemania, un aumento insostenible de los precios inmobiliarios podría suponer un riesgo para la estabilidad económica y financiera.

Sin embargo, dicen los analistas que Alemania no está en una burbuja. “Pero si nos fijamos en la subida de precios en Alemania en los últimos año, no es necesaria ciencia espacial para darse cuenta que alzas de más del 20% podría sugerir en una burbuja potencial”, dice Andrew Groom, director de valoraciones y transacciones de Jones Lang LaSalle en Alemania.

El Banco Central alemán, el Bundesbank, está vigilando de cerca la evolución de los precios inmobiliarios, para si fuera necesario drenar el exceso de liquidez en el sistema, provocado por los créditos baratos del BCE.

Dadas las divergencias económicas entre la zona euro,  la política monetaria del BCE “podría ser demasiado expansiva para algunos países, y Alemania es un país donde el ciclo económico es ahora muy fuerte”, afirmó recientemente Jens Weidmann, presidente del Bundesbank.

Los economistas están divididos sobre lo que los bancos centrales pueden hacer para pinchar las burbujas de activos antes de convertirse en un problema. El Fondo Monetario Internacional ha defendido acciones preventivas en contra de la subida de los precios inmobiliarios. Otros dicen que los bancos centrales están mal equipados para detectar burbujas en los precios del mercado de viviendas y de otros activos, y se podría dañar el crecimiento económico si eleváramos los tipos demasiado rápido.

El Sr. Weidmann sugiere que pese a las preocupaciones sobre la vivienda en Alemania, las manos del BCE están atadas en gran parte. La mayoría de las hipotecas alemanes están vinculadas a tipos fijos de largo plazo, menos sensibles a la política del BCE de tipos de corto plazo. Weidmann aconseja a los gobiernos y a los reguladores bancarios, usar otras herramientas a su disposición, como los impuestos y las normas de préstamo, para luchar contra la potencial burbuja.

"Al final, las políticas nacionales tendrán que reaccionar a estos acontecimientos", dijo.

El temor a la inflación es uno de los factores detrás de la creciente demanda de bienes. Desde los años de hiperinflación en la década de 1920, los alemanes han tenido miedo de que el dinero se convierta en un activo sin valor. A medida que los economistas advierten que las medidas de liquidez del BCE podrían incrementar la inflación, los alemanes comunes y corrientes han buscado un refugio en la propiedad.

"Una combinación de temor a la inflación y bajas tasas de interés está impulsando la inversión en inmuebles residenciales", dice Gross. "Hay indicios de que esto podría impulsar aumentos especulativos en el precio de la inversión residencial."

"Hay una buena probabilidad de que parte de esa liquidez [de los préstamos del BCE] esté entrando en el mercado alemán de la vivienda y que esté creando una burbuja. Eso es ciertamente un peligro", dijo Kai Carstensen, economista del Instituto IFO.

En Munich, en el corazón de la rica región de Baviera, "es difícil encontrar un piso si no eres muy rico", dijo Carstensen. Eso podría hacer más difícil para las empresas atraer a nuevos trabajadores sin ofrecer aumentos salariales, dijo, lo que podría conducir a una mayor inflación.

La migración desde áreas rurales y pequeñas ciudades, a ciudades como Berlín y Munich también está empujando al alza los precios urbanos. Y la construcción de nuevas casas ha quedado a la zaga de la demanda.

Los alquileres en Berlín, entre los más baratos de las grandes ciudades europeas, están creciendo rápidamente. El alquiler promedio de los hogares residenciales en Berlín fue alrededor de 7.05 euros por metro cuadrado en el segundo semestre de 2011, un 9,3% más respecto al mismo periodo del año anterior, señala Jones Lang LaSalle.

Algunas subidas en los precios inmobiliarios son inevitables- y beneficiosas para la economía alemana en general. El peligro surge cuando los precios suben demasiado rápido, dando lugar crash de mercado, que pueden dañar a los hogares y a los bancos. Desde que estalló la burbuja española de hace cuatro años, los precios inmobiliarios han continuado cayendo.

Alemania experimentó una gran burbuja inmobiliaria a principios de 1990, tras la reunificación, cuando la euforia nacional y los incentivos fiscales dieron lugar a la especulación inmobiliaria en Berlín y el este del país. Desde entonces, Alemania ha adquirido una reputación de prudencia financiera y aversión a la deuda.
Alemania evitó las burbujas inmobiliarias que afectaron a los EE.UU., Irlanda, España y otros países en la última década. Los analistas advierten que eso puede engendrar una falsa sensación de seguridad. Hace una década, los funcionarios de los EE.UU. no estaban preocupados por la fuerte subida de los precios inmobiliarios, en parte por el hecho de que los EE.UU. nunca antes había experimentado una caída de los precios en todo el país.

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