Vivienda, un mundo de excesos, excesos…
José Luis Martínez Campuzano - Viernes, 16 de Diciembre
Los excesos son consustanciales con el ser humano. Excesos en nuestra vida cotidiana. Excesos en los mercados. Excesos, también, a la hora de planificar nuestra principal inversión: vivienda. La Fed debate seriamente volver a tomar medidas contundentes para sacar de la atonía mal mercado de la vivienda.
Ya no se trata tanto precios altos, como de limitada demanda de prestamos y oferta de prestamos. La Crisis financiera actual comenzó siendo una Crisis residencial. Y su enquistamiento es una de las razones para valorar la recuperación económica actual como lenta y titubeante.
En su último informe mensual el ECB realiza un pequeño estudio sobre la importancia de los precios de la vivienda y el mercado residencial en las economías. Su impacto se siente tanto en el consumo de las familias como en la estabilidad financiera.
En el primer caso, debemos pensar en el efecto riqueza que supone para las familias considerando que puede ser su principal inversión. En algunos casos, incluso la garantía en préstamos de consumo. Además, debemos considerar también el carácter intensivo en mano de obra de la construcción. En este caso el consumo se puede ver afectado tanto por los ingresos como por el empleo. Y estamos hablando de un sector tremendamente cíclico.
Por lo que respecta a la estabilidad financiera, lo cierto es que la caída de los precios de la vivienda es sinónimo para muchos economistas de potenciales problemas de solvencia futura para las entidades financieras. Los problemas de liquidez, derivados del deterioro de las condiciones de financiación a que lleva la desconfianza, pueden hacer que las previsiones de futura insolvencia de las entidades financieras se materialicen.
Pero, ¿por qué surgen los excesos en los precios de la vivienda? Como decía al principio, los excesos son inherentes al ser humano. Aunque, por otro lado, deben darse unas condiciones financieras específicas para que se materialicen. En el caso de la vivienda, excesos en tamaño y precio, podríamos decir:
* Fácil acceso al crédito
* Condiciones financieras, en términos de tipos interés, muy favorables
* Euforia económica
* Innovación y mayor liquidez en el mercado de hipotecas
* Cuestiones fiscales
* Regulación
Según el ECB, los precios de la vivienda en la zona Euro han moderado su crecimiento en el Q2 hasta un 1.1 % anual desde el 2.3 % del Q1. Y subidas del 2.8 % a finales del 2010. Como ven, el ajuste en los precios de la vivienda en España no es extrapolable al resto del área. Como tampoco lo fue el boom de los últimos diez años. Por países, caídas de precios del 12.4 % anual en Irlanda, del 4.5 % en Grecia, del 7 % en España y del 2 % en Holanda. Pero subidas por encima del 2.0 % en Alemania, del 7.7 % en Francia y del 3.0 % en Finlandia. Subidas del 1 % en Italia. Y entre los grandes países, subidas del 11 % en Estonia y recortes del 3 % en Eslovaquia. En todos los casos, desaceleración. Pero esto significa en algunos países que la amenaza de una recesión estructural en el sector es elevada. Piensen en las consecuencias teóricas de ello.
José Luis Martínez Campuzano es Estratega de Citi en España
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