“...HAY QUE REPETIRLO HASTA LA SACIEDAD: ES FUNDAMENTAL QUE SE ESTABILICE EL PRECIO DE LA VIVIENDA”

José Luis Martínez Campuzano - Jueves, 26 de Febrero

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Tienen razón: es fundamental lograr que el precio de la vivienda deje de caer. Y para lograrlo, parece clave una combinación de oferta de crédito (estabilizar la banca) y una mejora en las perspectivas de los agentes. Inversores y consumidores. Al final, familias y empresas. En un estudio reciente por la Fed de San Francisco se alcanza como conclusión la existencia de una elevada relación entre la evolución de los precios de la vivienda y la tasa de impagos en las hipotecas. Es más, la evolución de los precios de la vivienda tiene más correlación con el comportamiento del resto de los préstamos de la banca que los propios préstamos hipotecarios. La realidad es que es fácil intuir la razón: un descenso de los precios no sólo deprecia el subyacente en el activo de la banca sino que puede llevar al propietario a entregar la garantía. El deterioro del activo hipotecario en el balance de la banca conlleva una mayor presión para restringir el crédito en conjunto. Desde el punto de vista de las familias, la caída en los precios induce a aplazar cualquier decisión de compra.

Y estamos hablando en USA de un mercado de 22 tr.$ en activos de vivienda por las familias y otros 16 tr. por las empresas. Los prestamos hipotecarios suponen 15 tr.$. Aunque para el balance de las familias es la bolsa y no la vivienda su activo más importante (relación 60/30 %), una Crisis hipotecaria es de suficiente entidad como para llevar la economía a la recesión y presionar a la baja a las bolsas (más allá de su valoración, atractiva o cara).

¿Y para la banca? en estos momentos se puede afirmar, centrando el análisis en la banca norteamericana, que entre el 50/40 % de su activo está expuesto al real estate. El resto viene por si mismo.

Los datos anteriores proceden de la Fed: la autoridad monetaria norteamericana es totalmente consciente de que lograr una cierta estabilidad macro requiere una cierta estabilidad en la vivienda. Lograr una mejora económica pasa por un reforzamiento de la posición de la banca. Y todo ello está condicionado a que los mercados se estabilicen, generando suficiente certeza para que el dinero privado vuelva a ellos.

Pero, siendo un análisis relativamente fácil, no lo es tanto conseguirlo. Así, las subidas que vemos en los tipos de interés de la deuda pública, más bien un resultado de la desconfianza hacia el pago futuro fiscal de la expansión económica actual que por la mayor percepción del mercado hacia el riesgo de inflación. Fríamente, tiene total lógica que la mayor oferta de deuda pública (durante esta semana más de 67 bn. distribuidos entre 3/10/30 años) se traduzca en un aumento de los tipos de interés. Pero, un aumento de los tipos de interés supone un mayor costo para los nuevos hipotecados y menor beneficio para los antiguos considerando la monetización de la diferencia de tipos en un mercado relativamente líquido y flexible como sigue siendo el hipotecario

José Luis Martínez Campuzano es Estratega de Citi en España

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